GlobalG 國際房地產 - 百科指南 - 2026年澳洲房地產市場常見疑慮解答（FAQ）

2026年澳洲房地產市場常見疑慮解答（FAQ）

Q1：2026年澳洲房地產整體市場走勢如何？現在是適合進場的時間點嗎？

2026年澳洲房市呈明顯「分化」與「結構調整」格局：

• 區域表現分化：雪梨（Sydney）與墨爾本（Melbourne）受到先前利率維持高位及投資人稅制調整影響，房價呈現小幅修正或低位盤整；布里斯本（Brisbane）、伯斯（Perth）與阿德萊德（Adelaide）則因持續的跨州人口流入與較高的租金回報率，市場支撐力較強。

• 物業類型分化：公寓（Units/Apartments）受惠於較高的可負擔性與租金收益率，市場表現普遍優於獨立屋（Houses）。

• 入場考量：買家需注意央行利率政策的後續走向及持有成本。若以長期自住或穩定租金收益為目標，選擇供需緊張的大都市核心區新房，仍具備抗通脹屬性。

Q2：海外買家（非澳洲公民／PR）在2026年購買澳洲房產有哪些法律限制？

海外買家受到海外投資審查委員會（FIRB）的嚴格監管：

1. 購房類型限制：海外買家原則上僅能購買全新住宅（New Dwellings）、樓花（Off-the-plan）或空地自建，旨在增加澳洲本地的住宅供給。

2. 二手房限制：持有特定長期臨時簽證（如工作簽證、留學生簽證）者可申請購買一套二手房作為「自用住處」，但離境或簽證到期時必須於規定期限內售出，不得出租。

3. 合規條款：若購買空地，FIRB 要求買家必須在批准日起 4 年內完成建造，否則將面臨重罰。

Q3：海外買家在2026年需承擔哪些額外稅費與行政成本？

海外買家的購房成本顯著高於本地買家，核心項目包括：

• FIRB 申請費：2025/2026 財政年度起，購買 100 萬澳元或以下的住宅物業，FIRB 審批費用為 AUD $15,100（費用隨交易價格級距遞增）。

• 海外買家附加印花稅（Foreign Surcharge）：各州政府對海外買家徵收額外印花稅，新南威爾斯州（NSW）為 9%，維多利亞州（VIC）與昆士蘭州（QLD）為 8%。

• 空置稅（Vacancy Fee）：若物業交割後一年內未連續出租或自住滿 183 天，聯邦政府將徵收相當於當年 FIRB 申請費的空置罰金。

Q4：2026年澳洲最新聯邦預算案與稅務政策對投資者有何影響？

2026年的政策重點圍繞「鼓勵房屋供給」與「抑制炒房」：

• 新房稅務優惠與資本支持：聯邦政策對新建住宅發放更多貸款與稅務減免支持，引導資金流向新建房屋市場。

• 土地稅與資本利得稅稽查：各州稅務局加強對跨國持有人的土地稅（Land Tax）合併計算與海外賣家的資本利得扣繳清算（CGT Withholding）。

• 買家資格審查升級：如昆士蘭州自2026年下半年起，嚴格限定首次置業及自住減免資格僅限澳洲公民與 PR 持有人，臨時簽證持有人不再享有部分州級稅率優惠。

2026年澳洲三大熱門州份購房政策與稅率比較表

以下為雪梨（NSW）、墨爾本（VIC）、布里斯本（QLD）在2026年最新政策下的稅費與市場特性對比（以購買價值 100 萬澳元的全新住宅為例）：

2026年購房總成本試算

以在新南威爾斯州（NSW）購買一套價值 AUD $1,000,000 的全新公寓為例，比較「澳洲公民／PR」與「海外買家（非 PR）」的購房一次性前期成本差異：

購房成本結構對比

 

[ 澳洲公民 / PR 置業成本結構 ]
總共: $1,003,490
房產頭期款/總價約佔96.0%，基礎稅費約佔4.0%

  ■ 房價金額: $1,000,000
  ■ 基礎印花稅: $40,490
  ■ 律師/過戶費: $3,000

[ 海外買家 (非 PR) 置業成本結構 ]
總共: $1,148,590  (比本地買家多出約 $145,100)
房產頭期款/總價 (87.1%) ， 附加稅(7.8%)，基礎稅費(3.5%)，FIRB(1.3%)

  ■ 房價金額: $1,000,000
  ■ 基礎印花稅: $40,490
  ■ 海外買家附加印花稅 (9%): $90,000
  ■ FIRB 審理費: $15,100
  ■ 律師及合規過戶費: $3,000
 

詳細費用試算明細表（以 1,000,000 澳元物業為例）