GlobalG 國際房地產 - 專家剖析 - 日本加強不動產小額化投資監管　台灣投資人保障再升級

日本國土交通省21日公布「不動產特定共同事業法施行規則」修正命令，進一步強化不動產小額化投資商品的資訊揭露、價格合理性及投資人保護措施。對近年積極關注日本房地產市場的台灣投資人而言，尤其是透過不動產小口化商品或不動產群眾募資參與日本不動產投資者，影響較為直接。

 

日本「不動產小額化投資」制度，對許多台灣投資人而言，可能仍是一種較為陌生的不動產投資方式。

 

簡單來說，就是將一項大型不動產投資案分成較小的投資單位，由多名投資人共同出資參與。

 

例如一棟價值數億甚至數十億日圓的公寓、商業大樓或飯店，投資人不需要單獨買下整棟不動產，而是可以透過符合日本「不動產特定共同事業法」的架構，以較小金額參與投資，再依契約取得租金收益或不動產出售後的分配收益。

 

這與台灣投資人較熟悉的「直接購買日本一戶公寓」有所不同。小額化投資的投資人主要取得的是該不動產投資事業中的權益，依商品架構不同，並不一定取得該不動產本身的區分所有權。

 

近年日本的不動產小口化商品及「不動產群眾募資（不動産クラウドファンディング）」逐漸受到一般投資人關注。部分商品可以從較低金額開始投資，並可透過網路完成申請，使原本需要較大資金才能參與的不動產投資，降低了投資門檻。

 

此次日本政府修法的重點，就是在一般投資人參與增加的同時，進一步提高市場透明度及投資人保護。

 

新規定要求業者在投資契約成立前，除了原有說明事項外，必須更加清楚說明標的不動產價格及預估收益率為何合理，以及其判斷依據。

 

若商品涉及投資人出資，還必須說明出資金的具體用途；如果投資商品涉及土地開發、新建、改建等開發型案件，則必須進一步揭露資金計畫、開發時程等重要資訊。

另一項重要修正，是進一步防範關係人交易可能損害投資人權益。

 

當業者出售投資標的不動產時，必須採取必要措施確保出售價格具有合理性，並強化由與利害關係人無關的獨立不動產鑑價士進行鑑價，以避免不動產以不合理價格出售給關係企業或其他利害關係人。

 

對台灣投資人有什麼影響？

對不熟悉日本各地房價、租金行情及不動產制度的台灣投資人而言，此次修法最大的意義，就是未來在決定投資之前，可以取得更多判斷商品價值與風險的重要資訊。

 

例如過去看到「預估年化收益率5％、6％」甚至更高收益率的不動產商品時，一般投資人很容易首先注意收益率，卻不一定能充分了解物件取得價格是否合理、收益率如何計算、投資款項實際用在哪裡，以及最後預定以什麼價格、什麼方式出售。

 

新制度實施後，這些與投資判斷密切相關的資訊揭露將進一步受到規範。

 

對台灣投資人而言，尤其值得注意的是不動產群眾募資、不動產小口化商品及共同出資型的不動產投資。因為投資人並非自己直接管理整個不動產，更需要依靠營運業者提供的資料判斷投資風險，因此資訊是否透明就顯得格外重要。

 

不過，此次修法並不是日本政府針對台灣人或外國人購買日本房地產所推出的新限制。

如果台灣投資人是直接購買日本的一戶公寓、土地、店面或整棟大樓，與此次修法的直接關係相對有限。

 

可以簡單理解為：

直接購買一間日本房地產 → 此次修法影響有限

以較小金額共同投資日本不動產項目 → 資訊揭露及投資人保護進一步加強

 

另一方面，投資人也必須注意，資訊揭露增加並不代表日本政府替這些投資商品提供本金或收益保證。

未來台灣投資人在選擇日本不動產小額化商品時，不應只看「年化收益率多少」，還應進一步確認標的不動產鑑價、收益率計算依據、出資金用途、是否存在關係人交易、開發進度，以及最終出售與退出機制。

 

此次修正於公布當日施行，部分規定另設有過渡措施。

 

隨著一般投資人及海外資金持續關注日本不動產市場，日本政府也正逐步加強不動產共同投資市場的透明度與監管。

 

對台灣投資人來說，日本「不動產小額化投資」或許仍是一種相對陌生的投資方式，但隨著制度逐漸成熟、資訊揭露更加完整，未來也可能成為台灣投資人參與日本不動產市場時，除了直接購屋之外，另一種值得了解的投資管道。