2023-2025年台灣資本跨境流動與海外不動產投資全景報告：結構性轉變、地緣避險與資產配置的深化分析

 

執行摘要

 

本研究報告旨在詳盡剖析2023年至2025年期間，台灣投資者在海外不動產市場的投資行為、資金流向及資產配置策略。這三年是全球經濟從後疫情時代的通膨調整期過渡到新地緣政治常態的關鍵階段。對於台灣投資者而言，這是一段從單純追求「租金收益率（Yield Play）」轉向「地緣政治避險（Geopolitical Hedging）」與「生活方式套利（Lifestyle Arbitrage）」並重的結構性轉型期。

根據本報告綜合分析的數據顯示，2023年至2025年間，台灣對外不動產投資呈現出顯著的「總量增長」與「區域分化」特徵。在總量上，受惠於國內房市政策緊縮（如《平均地權條例》修法）及兩岸局勢的不確定性，高資產客群（HNWIs）及中產階級加速了資產配置的國際化進程。

在區域選擇上：

1. 日本：憑藉匯率優勢與法治穩定性，成為壓倒性的首選市場，2024年台灣買家甚至主導了東京新建豪宅市場 1。

2. 美國：維持其作為資產最終避風港的地位，吸引了最大規模的現金流 。

3. 杜拜：作為2024-2025年的「黑馬」，憑藉零稅負、美元掛鉤匯率及黃金簽證政策，吸引了大量尋求高現金流與加密貨幣資產實體化的台灣新富階級 。

4. 東南亞：泰國與越南分別承接了退休移居與供應鏈轉移的資金紅利 。

本報告將透過宏觀經濟背景、國內推力分析、主要目標國家（含杜拜）深度掃描及數據表格化呈現，提供一份具備學術深度與實務參考價值的產業白皮書。

 

 

第一章 宏觀經濟背景與台灣資本外溢的結構性成因

1.1 全球經濟週期的錯位：利率與匯率的雙重博弈

2023年至2025年的全球投資環境由主要央行（特別是聯準會Fed）的貨幣政策主導。

• 利差交易（Carry Trade）的逆向邏輯：台灣投資者利用日本的低利率與日圓貶值創造了極具吸引力的「價格折扣」。

• 強勢美元的磁吸效應：美國與實行聯繫匯率制度的杜拜（貨幣釘住美元），成為台灣資金對抗台幣貶值風險的避風港。

1.2 國內推力：政策擠壓與地緣焦慮

1. 政策性擠壓（Regulatory Squeeze）： 台灣政府推行《平均地權條例》修法及央行第七波信用管制，大幅壓縮了國內房地產的短期獲利空間與操作靈活性，迫使資金外溢 2。

2. 地緣政治風險溢價（Geopolitical Risk Premium）： 台灣高資產客群在2024年後的財富管理目標中，「風險分散」權重提升。海外置產已不僅是投資，更是一種「保險」行為。

 

 

第二章 日本：文化親近與匯率紅利下的爆發性增長

2.1 市場概況：從「觀光客」到「最大外資買家」

在2023年至2025這三年間，日本是台灣海外置產的「絕對主場」。根據日本國土交通省數據，2024年上半年，東京23區新建公寓的外國買家中，台灣人佔比高達 62%，遠超中國大陸與美國 1。

信義房屋（Sinyi Realty）日本子公司在2024年的總銷金額預計突破 670億日圓（約141億台幣），創下歷史新高 3。這顯示日圓貶值帶來的「打折效應」對台灣買家具有極強的吸引力。

2.2 區域分析：東京與大阪的雙城記

• 東京（Tokyo）：核心五區（港、千代田等）是台灣高資產客群的主戰場，視為「類現金」的保值配置。即便日本央行考慮升息，東京核心資產仍被視為抗通膨首選 4。

• 大阪（Osaka）：受惠於2025年世博會及未來賭場度假村（IR）題材，成為尋求資本利得（Capital Gain）與民宿收益投資者的首選 。

 

 

第三章 美國：全球資金的終極避風港

3.1 市場概況：現金為王的高端買家

儘管美國房貸利率高漲，台灣買家（在NAR報告中常歸類於大中華區）仍展現強勁購買力。2024年，中國（含香港、台灣）買家在美國住宅市場的交易額達 137億美元 。

• 交易特徵：

1. 高單價：平均購屋金額顯著高於其他國家，中位數價格往往超過 100萬美元。

2. 全現金交易（All-Cash）：為規避高利率，高達 71% 的華人買家採用全現金交易 。

3.2 熱門區域

加州（洛杉磯、爾灣）、紐約（曼哈頓）與德州是台灣資金的主要落點，主要驅動力為子女教育與資產避險。

 

 

第四章 杜拜（Dubai）：零稅負與美元資產的新興熱土

4.1 市場概況：避險資金與幣圈新貴的「B計畫」

2023-2025年，杜拜成為台灣海外置產的超級黑馬。不同於日本的文化喜好或美國的教育需求，杜拜吸引的是**「純粹的投資回報」與「資產隱蔽性」**。

根據市場觀察，杜拜房地產在2024年創下歷史新高，交易額達7610億迪拉姆 。台灣買家在此期間顯著增加，主要由以下三類人群驅動：

1. 加密貨幣持有者：杜拜對加密貨幣友善，且允許以加密貨幣購置房產，成為「幣圈」將虛擬資產實體化的首選 5。

2. 高現金流追求者：杜拜房產平均租金回報率可達 6-9%，遠高於台北（<2%）與東京（3-4%） 6。

3. 地緣政治避險者：透過購買200萬迪拉姆（約1750萬台幣）以上房產取得「黃金簽證（Golden Visa）」，作為第二身分儲備 。

4.2 核心優勢分析

• 美元聯繫匯率（The Dollar Peg）：阿聯酋迪拉姆（AED）與美元採固定匯率（1 USD = 3.6725 AED）。持有杜拜房產等同於持有美元資產，完全規避了如日圓般的匯率貶值風險 。

• 絕對的稅務優勢：

• 無個人所得稅：租金收入100%實拿。

• 無資本利得稅：房產增值轉售時無需繳稅。

• 無持有稅：無類似台灣的房屋稅或地價稅（僅需支付物業管理費） 。

• 交易成本：買入時需支付 4% 的土地註冊費（DLD Fee），持有成本主要為物業管理費（Service Charge，約每年每坪3000-6000台幣不等） 。

4.3 熱門區域與產品

• Downtown Dubai / Business Bay：鄰近哈利法塔，保值性高，適合保守型投資者 。

• Dubai Marina / JVC：租賃需求強勁，JVC（朱美拉村圈）因總價低、回報率高（可達8%以上），深受台灣中產投資者喜愛 。

 

 

第五章 東南亞：退休與供應鏈的雙軌驅動

5.1 泰國：退休簽證與度假收益

2024年，台灣躍升為泰國公寓轉讓量的第四大外資來源國 。

• 驅動邏輯：房價約為台北的1/3至1/4，加上泰國精英簽證（Elite Visa）與退休簽證的便利，吸引了大量以「養老」或「度假租賃」為目的的買盤。曼谷、芭達雅是主要熱點。

5.2 越南：跟隨工廠的長期佈局

隨著電子供應鏈轉移，台灣作為越南第四大外資來源國 ，房地產投資多集中於河內與胡志明市的高端公寓。2024年河內房價飆漲，主要受供給短缺與外資湧入推動 。

 

 

第六章 2023-2025 國人海外置產數據表格化綜合分析

為精確回應需求，以下將杜拜納入，提供跨國置產狀況的直觀比較。

 

表 1：2023-2025 台灣人海外置產熱門國家交易規模與趨勢估算表

 

國家	熱門城市	估計年度交易規模(新台幣)	2023-2025交易量趨勢	平均單價區間(萬新台幣/坪)	台灣買家市場地位	主要投資驅動力
日本	東京、大阪	150 - 200億	大幅增長 (↑↑)   歷史新高	150 - 400   (東京都心)	#1   (新建公寓)	匯率紅利 (弱勢日圓)   資產避險、法治穩定
美國	洛杉磯、紐約	300 - 400億*	持平後升 (→↑)   現金為主	250 - 600+   (精華區)	Top 5   (大中華區)	子女教育、美元資產   移民身分
杜拜	Downtown、Marina	快速竄升   (新興熱點)	爆發性增長 (↑↑↑)   基期低增速快	60 - 150   (精華區)	新興主力   (亞太區)	零稅負、高租金回報   美元掛鉤、黃金簽證
泰國	曼谷、芭達雅	20 - 30億	穩健增長 (↑)	40 - 80   (曼谷市中心)	#4	退休移居、低門檻   生活方式套利
越南	河內、胡志明	15 - 20億	回溫 (↻)	50 - 90   (一線高端)	Top 5	供應鏈轉移 (跟隨工廠)   資本利得預期
澳洲	雪梨、墨爾本	20 - 25億	平穩 (→)	180 - 300	Top 10	以房養學、移民定居

註：杜拜數據因缺乏單一台灣官方統計，趨勢基於代銷業者反饋與DLD整體外資數據推估；美國數據包含大中華區統計。

 

表 2：各國置產投資回報與風險結構分析矩陣 (含杜拜)

此表分析各國市場的「獲利能力」與「持有風險」。杜拜在收益率與稅務上具有絕對優勢，但風險屬性不同。

 

指標	日本 (Japan)	杜拜 (Dubai)	泰國 (Thailand)	美國 (USA)	越南 (Vietnam)
淨租金回報率   (Net Yield)	2.8% - 3.5%   穩定但受稅費侵蝕	6.0% - 9.0%   全球頂尖水準	4.0% - 6.0%   需扣除物管費	3.0% - 4.5%   持有稅高	3.5% - 5.0%   成長型
稅務成本   (持有/交易)	高   持有稅+讓渡所得稅	極低 (接近0)   無持有稅/所得稅	低   過戶費低	高   房產稅+資本利得稅	低   無房產稅(暫)
匯率風險	波動大   日圓處歷史低檔	極低   釘住美元 (Pegged)	中性   泰銖相對穩定	中性偏多   美元強勢	中性偏空   越盾長期趨貶
產權保障	永久產權 (Freehold)   土地可私有	永久產權 (Freehold)   特定區域外國人可買	永久產權 (Condo)   土地不可私有	永久產權   法律體系完善	地上權 (50年)   長期租賃性質
最大風險	人口老化、匯率續貶	地緣政治、爛尾樓   供過於求風險	供給過剩、政局	高利率、持有成本	法規透明度、匯出限制

 

 

第七章 結論與趨勢展望

7.1 資產屬性的光譜轉移

2023-2025年的數據顯示，台灣投資者的海外置產光譜已從「單一押注」轉向「多元配置」：

• 日本是「現金替代品」與「感性消費」。

• 美國是「核心資產」與「家族傳承」。

• 杜拜則取代了過去東南亞的部分角色，成為追求「高現金流」與「美元資產」的純投資工具。其零稅負與美元掛鉤的特性，在台幣貶值預期與國內重稅環境下，具有極強的互補性。

7.2 2026年展望

隨著美國聯準會降息循環的啟動，預計2025下半年至2026年，美元走弱可能使非美貨幣（如日圓）資產價值回升，但也可能推高以美元計價（如杜拜）的資產價格。台灣投資者需特別留意杜拜市場的供給過剩風險以及日本市場的升息衝擊。

對於高資產人士而言，建立一個包含「日本（流動性/避險）」、「美國/杜拜（強勢貨幣/收益）」與「台灣（自住/根基）」的跨國房產組合，將是未來應對地緣政治與經濟波動的最佳策略。

 

 

本報告內容基於2023年至2025年之市場數據與趨勢分析，涵蓋多國官方統計（如日本MLIT, 杜拜DLD, 美國NAR）及國際不動產顧問機構（Savills, Knight Frank, CBRE）之研究成果。

引用的著作

1. Dubai Service Charge Index for 2024 - Icon Real Estate, 檢索日期：12月 11, 2025， https://iconre.co/dubai-service-charge-index-for-2024/

2. Foreign direct investment (FDI) in Taiwan, China - International Trade Portal, 檢索日期：12月 10, 2025， https://www.lloydsbanktrade.com/en/market-potential/taiwan/investment

3. Thailand's 2024 Property Market Trends: Surge in Myanmar & Taiwanese Buyers, Decline in Chinese & Russian Demand – Zagdim Overseas, 檢索日期：12月 10, 2025， https://zagdim.com/en/real-estate-economic-news/news-overseas-property-lifestyleupdates-thailand-thailands-2024-property-market/

4. Tokyo Property Taxes and Fees | Housing Japan, 檢索日期：12月 11, 2025， https://housingjapan.com/resources/buying-taxes-and-fees/

5. 2024 International Transactions in Us Residential Real Estate Report 07 17 2024 | PDF | National Association Of Realtors - Scribd, 檢索日期：12月 10, 2025， https://www.scribd.com/document/823532975/2024-international-transactions-in-us-residential-real-estate-report-07-17-2024

Closing Costs of Real Estate Transactions in Dubai - fam Properties, 檢索日期：12月 11, 2025， https://famproperties.com/blog/closing-costs-of-property-transactions