泰國置產必讀攻略：搞懂永久產權與地契，投資不踩雷

泰國房地產產權制度對外國人有嚴格限制，主要分為兩大類：

永久產權 (Freehold) 和 租賃產權 (Leasehold)。

 

1. 土地所有權：外國人限制

根據泰國《土地法》，外國人一般不允許直接擁有泰國土地的永久產權。任何違反此規定的行為都可能面臨罰款或監禁。 

雖然法律有極少數例外（例如在泰國投資 4,000 萬泰銖並獲得政府批准），但這些途徑對大多數個人投資者來說並不切實際。 

2. 公寓產權：外國人可以永久持有

外國人最常見且最直接的合法置產方式是購買公寓（Condominium Unit），可以獲得永久產權 (Freehold Title)。 

主要限制是：

• 外國人持股比例: 外國人擁有的公寓總面積不得超過整棟建築總銷售面積的 49%。其餘 51% 必須由泰國公民或泰國法人持有。

• 資金來源: 購買資金必須以外幣形式從海外匯入泰國，並提供銀行證明文件。 

3. 別墅/透天厝/土地：租賃產權為主

如果外國人想購買別墅或帶土地的房屋，通常只能採用以下方式：

• 長期租賃 (Leasehold): 這是最常見的方式。外國人可以與泰國土地所有者簽訂土地租賃協議，最長期限為 30 年。

  • 通常開發商會提供「30+30+30」年的續租承諾，使總租期達到 90 年。然而，泰國法律只保障首個 30 年的租約註冊，後續的續約承諾在法律上可能存在不確定性，取決於開發商的信譽。

  • 在租賃土地上，外國人可以合法擁有建築物本身的所有權（地上權）。

• 成立泰國公司: 外國人可以設立一家泰國公司，由該公司名義持有土地永久產權。但此方法有風險，因為泰國法律規定公司必須有多數泰國股東（至少 51%），且政府會嚴格審查以防止利用人頭股東規避土地法。 

4. 產權文件類型

在泰國，產權文件稱為「地契」，根據不同類型有不同等級的法律效力： 

• Chanote (查諾特): 最高級別的地契，提供明確的、有法律保障的土地所有權，有精確的 GPS 坐標和邊界標記。在買賣不動產時應優先選擇具有 Chanote 權狀的物業。

• Nor Sor 3 Gor (N.S.3G): 法律效力次之，地塊邊界尚未完全確定，但可以進行買賣、轉讓、抵押，且可申請升級為 Chanote。

• Nor Sor 3 (N.S.3): 法律效力最低，邊界較模糊，但仍被官方認可為持有權證明。 

總結來說，外國人在泰國置產需特別注意法律限制，公寓是唯一能直接獲得永久產權的類型。在購買任何房產前，務必諮詢當地專業律師以確保合法合規。