葡萄牙房地產市場深度分析：2025年現況與未來趨勢

1. 執行摘要：處於十字路口的市場

本報告對 2025 年的葡萄牙房地產市場進行了全面評估，並對 2030 年前的趨勢進行了預測。分析顯示，市場正呈現一個核心悖論：儘管面臨全球宏觀經濟的不確定性 1 和重大的監管打擊（如 2023 年 10 月終止「黃金簽證」房地產途徑 3），市場仍處於「超速運轉」狀態 5。

葡萄牙國家統計局 (INE) 的數據顯示，2025 年第二季度房價同比增長 19.0% 6，Eurostat 亦報告了 17.2% 的增長，使葡萄牙成為歐盟中房價漲幅最高的國家 7。然而，深入分析表明，這一創紀錄增長並非由投機性外國湧入所驅動；事實上，外國買家佔總交易的比例已連續四個季度下降，目前僅為 4.9% 5。

當前的市場動態由更深層次的結構性因素所支撐：

1. 彈性的需求： 受益於優於歐元區的 GDP 增長（2025 年預測為 1.9%，2026 年為 2.2% 8）、歐洲央行 (ECB) 降息週期導致的抵押貸款利率下降 10 以及強勁的國內貸款需求 12。

2. 結構性供應危機： 長期的新房建設不足 13、高昂的建築成本（尤其是勞動力成本飆升 8.9% 15）和技術工人的嚴重短缺 16。

市場正處於一個關鍵的十字路口。一方面，嚴重的可負擔性危機 17（房價漲幅遠超工資漲幅 18）構成了巨大的政治風險，可能引發不可預測的監管干預 19。另一方面，新政府的供應側計劃「建設葡萄牙」(Construir Portugal) 21 和 2030 年 FIFA 世界盃 23 等長期催化劑，為特定領域（如翻新、酒店業、品牌住宅）提供了清晰的投資路徑。

展望未來 (2026-2030)，分析預計市場將從 2025 年的「過熱」 24 轉向更溫和、可持續的增長（預計 2026 年為 3-6% 25），而非崩盤。PwC 的展望將此轉變形容為「務實的」 26。投資者的成功將取決於能否從單純的資本增值轉向更複雜的增值策略（如利用 6% 的翻新增值稅優惠 27），並精確把握區域分化（如波爾圖 28 和馬德拉 24）和利基市場（如品牌住宅 29）帶來的機會。

2. 宏觀經濟背景：支撐房地產需求的經濟韌性

葡萄牙房地產市場的卓越表現，是在其穩健的宏觀經濟背景下實現的。與許多歐元區鄰國不同，葡萄牙經濟展現出強大的韌性，為房地產需求提供了堅實的基礎。

2.1 GDP 增長優於歐元區

葡萄牙的經濟增長已成為歐元區的亮點。葡萄牙國家銀行 (Banco de Portugal, BdP) 在其《2025 年 10 月經濟公報》中預測，葡萄牙 GDP 將在 2025 年增長 1.9%，2026 年加速至 2.2% 8。歐盟委員會 (EC) 亦確認了 2025 年 1.9% 和 2026 年 2.2% 的增長預測 32。

這一增長顯著優於歐元區的平均預期 9，後者正努力應對德國和法國的經濟疲軟 1。葡萄牙的增長主要由強勁的國內需求 8、歐盟復甦與韌性計劃 (RRF) 基金的持續流入 8 以及支持家庭可支配收入的財政措施 8 所驅動。

2.2 貨幣政策：利率下降對抵押貸款的傳導效應

貨幣政策的轉變是 2025 年市場的關鍵驅動力。隨著通脹率回落至歐洲央行 (ECB) 2% 的目標（葡萄牙 2025 年預測為 2.2-2.3% 32），ECB 已啟動了降息週期 1。

這種寬鬆政策迅速傳導至消費市場。葡萄牙國家統計局 (INE) 報告稱，2025 年 1 月，平均抵押貸款利率 18 個月來首次降至 4% 以下，為 3.978% 11。金融市場預測，Euribor 利率（葡萄牙抵押貸款的關鍵基準）在 2025 年底將降至 2.3% 至 2.5% 之間，並在 2026 年可能降至 2% 以下 10。

利率的下降直接刺激了需求。葡萄牙國家銀行的《2025 年 1 月銀行貸款調查》證實，利率水平的普遍下降是推動家庭購房貸款需求增加的主要因素 12。

2.3 銀行業穩定性與宏觀審慎措施

葡萄牙國家銀行 (BdP) 對 2008 年金融危機的記憶猶新，已採取積極的宏觀審慎措施以確保金融穩定。關鍵措施是自 2024 年 10 月 1 日起，對採用內部評級法 (IRB) 的機構，就位於葡萄牙的住宅房地產零售風險敞口，實施 4% 的行業系統性風險緩衝 37。

儘管 BdP 在其《2025 年 5 月金融穩定報告》中承認，全球地緣政治 1 和美國經濟政策 38 帶來的不確定性使風險「加劇」 2，但其結論是，惡劣環境對葡萄牙房地產市場的「影響可能有限」 2。

BdP 的信心來源於銀行體系的韌性。該報告 38 明確指出，銀行對住宅貸款的風險敞口，通過「較低的貸款價值比 (LTV)」和「收緊的債務收入比 (DTI)」得到了有效緩解。這表明，當前的價格上漲並非由 2008 年式的次級抵押貸款或過度槓桿推動。BdP 的 4% 緩衝 37 進一步增強了銀行的吸收損失能力。因此，監管機構認為當前的市場過熱是供應驅動 2 而非信貸驅動的，這意味著即使需求或價格出現回調，也不太可能引發系統性的銀行危機。

3. 2025 年市場現況：量價齊升的「超速」表現

2025 年的葡萄牙住宅市場表現出了非凡的活力，各項指標均顯示市場正處於一個加速增長的階段，分析師稱之為「超速運轉」(Overdrive) 5。

3.1 創紀錄的價格指數增長

價格上漲是 2025 年最顯著的特徵。葡萄牙國家統計局 (INE) 報告稱，2025 年第二季度，全國房價中位數達到 2,065 €/m²，同比飆升 19.0% 6。這一增長率甚至高於 2025 年第一季度的 18.7% 6 和 2024 年第一季度的 16.3% 17，顯示出強勁的加速勢頭。

Eurostat 的數據 7 從歐盟層面證實了這一趨勢，顯示葡萄牙 Q2 房價同比上漲 17.2%，在所有報告數據的歐盟國家中漲幅最高。其他數據源亦顯示，截至 2025 年 3 月的年增長率為 15.8% 41。

一個值得注意的細節是，現有住房 (+18.3%) 的增長速度甚至快於新房 (+14.5%) 5。這種現象突顯了新房供應的極度短缺，迫使強勁的需求轉向有限的二手房市場，從而推高了其價格。

3.2 交易量與總價值的顯著分歧

市場的活躍不僅體現在價格上，也體現在交易活動中。2025 年（截至 Q2 的年度數據），共有 42,889 套房屋售出，交易量同比增長 15.5% 5。然而，同期的總交易額飆升了 30.4%，達到 103 億歐元 5。

總交易額的增長速度（+30.4%）幾乎是交易量增長速度（+15.5%）的兩倍。這種顯著的分歧在數學上只有一個解釋：每筆交易的平均價值（即房價）正在急劇上升。這印證了 INE 報告的 +19.0% 6 的價格中位數增長。這表明，2025 年的市場繁榮不僅僅是因為「賣出了更多房子」，而是因為「每套房子的價格都貴了很多」。這是一個由價格通脹而非交易活躍度主導的市場。

3.3 需求結構轉變：國內與外國買家的此消彼長

一個普遍的誤解是，葡萄牙的房價是由尋求「黃金簽證」的外國買家推動的。然而，2025 年的數據 5 徹底打破了這一迷思，並揭示了一個至關重要的市場轉折點。

數據顯示，2025 年，外國買家的交易量同比下降了 14.5%，目前僅佔總交易量的 4.9% 5。這是該群體連續第四個季度出現下降，顯然是 2023 年 10 月終止房地產「黃金簽證」途徑的直接後果 3。

市場的悖論在於：在外國買家比例下降的同時，房價正在以創紀錄的速度上漲 6。這證明了葡萄牙房地產市場的驅動力已經發生了根本性轉變。當前的價格上漲不再主要依賴於新的外國投資流入，而是由以下因素共同支撐：

1. 強勁的國內需求，受到低利率 11 和強勁經濟 8 的支持。

2. 現有的外國居民（非 G V 途徑的移居者、數字遊民和退休人員）的持續需求 43。

3. 所有這些需求都在爭奪一個極度稀缺的住房供應 14。

4. 關鍵政策與監管轉變：駕馭不確定性

對於投資者而言，2025 年的葡萄牙市場不僅是關於經濟基本面，更是關於應對一個複雜多變、有時甚至是相互矛盾的監管環境。

4.1 「黃金簽證」(Golden Visa) 終結的影響：市場脫鉤

2023 年 10 月，「黃金簽證」(G V) 計劃中的所有房地產投資選項（包括 50 萬歐元購買和 35 萬歐元翻新 4）被正式取消 3。

如 3.3 節所述，這導致了 G V 相關的外國買家數量下降 3。然而，這並未導致市場崩盤。相反，房地產市場已證明其在 G V 終結後仍具韌性 3。投資流動並未停止，而是轉向了其他合格選項，主要是價值 50 萬歐元的投資基金 45。歷史數據顯示，房地產曾佔 G V 總投資的 88% 至 90% 49。對於希望獲得居留權的投資者來說，房地產已不再是途徑；他們現在必須評估葡萄牙的風險投資和私募股權基金 48。

4.2 「更多住房」(Mais Habitação) 的演變與新政府轉向

2023 年至 2024 年初的「更多住房」(Mais Habitação) 計劃引入了一系列嚴厲的市場干預措施，包括限制短期租賃 (AL) 50 和強制出租空置房產 52，這極大地增加了市場的不確定性 20。

然而，2024 年 3 月上任的新政府已開始系統性地逆轉 53 這些最具爭議性的措施。到 2025 年，關鍵的政策轉向包括：

1. 廢除了強制出租空置房產的規定 52。

2. 為 35 歲以下的年輕人購買首套住房提供了新的支持措施，例如稅收豁免 52。

監管的風向已從「市場干預」和「需求壓制」明顯轉向「供應激勵」（詳見 5.3 節）。

4.3 短期租賃 (Alojamento Local, AL)：權力下放與「拼湊式」監管

短期租賃 (AL) 市場（如 Airbnb）的監管是「更多住房」計劃的核心爭議點，也是 2025 年政策最複雜的領域。

當前的監管環境呈現出一種「拼湊式」(patchwork) 的狀態 53。一方面，在里斯本、波爾圖和阿爾加維的許多高密度旅遊區，新 AL 許可證的發放仍然暫停 55。

另一方面，2024 年末的立法 58 撤銷了「更多住房」中的一些關鍵限制：

• 取消了 5 年許可證更新要求 58。

• 取消了公寓業主大會（Condominium）對 AL 經營的否決權，顯著簡化了審批 58。

• 最重要的是，將監管權從中央政府下放給了各個市鎮 (municipalities) 58。

這種權力下放意味著投資者不能再依賴國家法律，而必須對每個市鎮的特定法規進行盡職調查。這創造了一個雙軌制市場：

1. 軌道一：現有許可證。 在里斯本/波爾圖等「暫停區域」，新許可證無法獲得 56。但 2024 年的立法確認了許可證可以隨房產一起轉讓 58。因此，這些現有許可證因其稀缺性而飆升，本身已成為一種高價資產。

2. 軌道二：新 AL 投資。 投資者必須轉向 (a) 尚未實施限制的二線城市或地區 55，或 (b) 尋求法律替代方案，例如針對數字遊民的「短期（非旅遊）租賃」 60。此類租賃受標準租賃法管轄，無需 AL 許可，但前提是必須能證明其「非旅遊」目的。

5. 供應鏈危機與建設瓶頸

本節探討市場的核心矛盾：為什麼在需求旺盛、價格飆升的情況下，供應卻無法跟上，這也是支撐當前價格水平的根本原因。

5.1 結構性供應短缺：市場的核心矛盾

葡萄牙的住房供應「嚴重不足」 14。JLL 的報告指出「持續的住房短缺」 13，而其他分析則警告稱，市場需要約 15 萬套住房才能達到平衡 17。

數據證實了這一點。2024 年，全國僅許可了大約 28,000 個新住宅單元 14。多年來，每年的新房完工量平均僅略高於 15,000 套 24。與此同時，需求（來自國內 12 和國際 43）遠超此水平。這種嚴重的供需失衡是推動價格持續上漲的最主要結構性因素。

5.2 建設成本飆升：勞動力與材料的雙重壓力

供應無法增加的主要原因在於建設瓶頸。根據 INE 的數據，2025 年 7 月，新住房建設成本同比增長 4.8%，達到兩年多來的最高水平 15。

然而，成本上升的核心驅動因素不是材料（+1.5%），而是勞動力成本，其同比飆升 8.9% 15。建設行業面臨結構性的勞動力短缺，估計缺口超過 9 萬名工人 14。

除了勞動力，繁瑣且漫長的市政許可流程是另一個主要障礙，這導致項目延遲數年，並顯著增加了開發商的融資和持有成本 14。

5.3 政府應對：「建設葡萄牙」(Construir Portugal) 戰略的長期影響

「建設葡萄牙」(Construir Portugal) 是 2024 年 3 月成立的新政府應對住房危機的核心供應側戰略 21。

該計劃的目標宏大。根據分析 22，該戰略旨在利用總計近 42 億歐元（來自國家預算和歐盟 RRF 基金 22）的資金，到 2030 年交付約 59,000 套新的公共住房，使公共住房存量增加一倍以上 21。

雖然這是一項積極的長期舉措，但投資者必須認識到，這 59,000 套公共住房是長期（2026-2030 年）目標，主要針對可負擔住房市場。它無法在 2025-2026 年緩解整體市場的供應短缺。

對於私人投資者而言，該計劃中最關鍵的部分是兩項激勵措施：

1. 增值稅 (VAT) 減免： 提議將住宅建築和翻新工程的增值稅 (VAT) 稅率大幅降至 6% 13。

2. 簡化許可： 承諾簡化和加快許可流程 21。

如果 6% 的增值稅減免得以實施，將極大地提高翻新項目（見 7.3 節）和私人開發項目的利潤率，是市場的重大利好。

6. 區域深度分析：市場分化趨勢

「葡萄牙房地產市場」並非鐵板一塊。2025 年的數據顯示，各個地區之間的表現正出現顯著分化，為精明的投資者提供了區域套利機會。

6.1 里斯本：市中心放緩與大都會區的溢出效應

里斯本市場正在出現明顯的內部分化。

• 里斯本市（Prime）： 仍然是全國最昂貴的市場。Idealista 的數據顯示，2025 年 5 月的要價中位數高達 5,720 €/m² 24（INE 的交易數據為 4,865 €/m² 6）。然而，其增長勢頭正在顯著放緩，要價年增長率僅為 1.8% 24，其在全國的市場份額已連續第三個季度萎縮 5。

• 大里斯本（Metro）： 相比之下，更廣泛的大里斯本 (Grande Lisboa) NUTS 3 區域正經歷爆炸性增長。該區域的中位數價格為 3,403 €/m² 6，INE 報告 2025 年 Q2 同比增長高達 +21.5% 6。

這種差異表明，里斯本市中心的價格可能已達到一個「可負擔性天花板」，導致需求被「推」向交通便利、價格較低（但仍在快速上漲）的周邊大都會區，如 Amadora、Oeiras 6 和 Península de Setúbal（公寓評估價 +20.84% 24）。INE 數據 6 進一步揭示，在大里斯本，外國買家支付的價格中位數（5,438 €/m²）比本地買家（3,358 €/m²）高出 61.9%，這表明這種「溢出效應」同樣發生在高端市場。

6.2 波爾圖與北部地區：新的增長引擎

北部 (Norte) 地區已成為 2025 年的增長領導者，在交易量和總價值的增長方面領先全國 5。

波爾圖市 62 提供了比里斯本更具吸引力的「價值主張」 28。其要價中位數（3,768 €/m² 24）顯著低於里斯本，但其增長勢頭更為強勁（+5.84%）24。波爾圖正迅速成為一個主要的文化和商業中心 62，以更低的入場成本提供了強勁的增長潛力 63。

6.3 阿爾加維：穩定的高端生活方式市場

阿爾加維仍然是國際買家尋求第二居所、退休生活和高端生活方式（海灘、高爾夫 64）的首選目的地 65。市場表現依舊強勁，2025 年 4 月公寓評估價中位數為 2,480 €/m²，同比增長 18.55% 24。

6.4 馬德拉：價格飆升的「黑馬」

馬德拉自治區 66 是 2025 年表現最亮眼的市場，堪稱「黑馬」。其公寓評估價中位數（2,360 €/m² 24）同比飆升 +24.54% 24，增長率冠絕全國所有地區。馬德拉正迅速成為主要的外籍人士和投資熱點 67，其價格水平正迅速追趕傳統熱點阿爾加維。

表 1：2025 年主要區域房地產市場對比

（註：6 提供了增長率的季度環比變化 (p.p.)，而非直接的同比增長率）

7. 投資機會光譜 (2025-2027)

在當前高增長但也充滿挑戰的環境下，投資者需要超越傳統的「買入持有」策略，尋找具有防禦性或獨特增長催化劑的利基市場。

7.1 租賃市場：收益率與增值潛力的權衡

由於高房價和相對較高的利率阻礙了購買力，租賃需求持續強勁 43，導致租金上漲（例如，2025 年 5 月全國租金同比上漲 5.2% 24）。里斯本（中位數 13.49 €/m²）和波爾圖（9.31 €/m²）的租金仍然高企 14。

然而，投資者的總租金收益率面臨壓力。全國平均總租金收益率約為 4.32% 68。市場存在顯著差異：

• 低收益/高增值： 昂貴的里斯本市中心收益率較低，約為 3.4% 至 4.0% 68。

• 高收益/較低增值： 布拉加 (Braga) 69 等二線城市，由於入場價格較低，可提供高達 6.95% 的收益率。

• 短期租賃 (AL)： 在阿爾加維等旅遊熱點地區，短期租賃在旺季的收益率可超過 10% 70，但須承受 4.3 節中詳述的監管風險。

7.2 新興利基市場：品牌住宅 (Branded Residences)

對於尋求規避本地可負擔性政治風險的投資者而言，品牌住宅是一個理想的利基市場。這類資產（與高端酒店或時尚品牌相關聯的豪華住宅 29）的目標客戶是全球高淨值人士，其需求驅動力與本地工資水平完全脫鉤。

這是一個全球增長強勁 71 且在葡萄牙迅速興起的板塊。預計到 2030 年，葡萄牙將有超過 1,200 套品牌住宅單位投入市場 29，增長潛力達 150% 72。

品牌住宅通常比同類非品牌豪華房產享有 20% 至 30% 的價格溢價 29。目前，熱點地區主要集中在阿爾加維（如 W Residences 73）、里斯本/卡斯卡伊斯（價格已超過 12,000 €/m² 29）和孔波爾塔 (Comporta) 74。分析 74 指出，波爾圖在該領域仍是「尚未開發」的潛在市場。

7.3 增值策略：城市更新 (ARU) 與翻新項目

鑒於高昂的新建成本 15 和稀缺的供應 14，翻新現有庫存 75 已成為 2025 年最具吸引力的增值策略之一。

政府的政策轉向為這一策略提供了強大的催化劑。提議的將翻新工程增值稅 (VAT) 降至 6% 13 是最強大的激勵措施。此外，位於里斯本 76 和波爾圖 78 的「城市再生區」(Áreas de Reabilitação Urbana - ARU) 內的房產，可享受進一步的稅收優惠（如 IMI 和 IMT 減免 79）。

通過購買需要翻新的房產並利用這些激勵措施，投資者可以創造顯著的價值。報告顯示，在里斯本進行的此類翻新項目，其年投資回報率 (ROI) 通常可達 10% 至 15% 76。

7.4 商業地產：酒店業的復甦與 2030 年世界盃催化劑

葡萄牙強勁的旅遊業 80 持續推動酒店業的投資。2025 年，酒店投資已達 3.31 億歐元 80，酒店業佔 2025 年商業地產總投資的 24% 82。

對於商業地產投資者而言，一個重大的長期催化劑已經出現：2030 年 FIFA 世界盃。葡萄牙將（與西班牙和摩洛哥）聯合主辦 2030 年世界盃，比賽將在里斯本和波爾圖的三個體育場舉行 23。

這將推動對酒店、短期住宿和相關基礎設施的重大長期投資。目前，已有 114 家新酒店（14,247 間客房）在建設中 23，使葡萄牙在歐洲酒店建設管道中排名第五。世界盃為里斯本和波爾圖的酒店業提供了一個未來 5 到 7 年內由重大國際事件支撐的清晰增長路徑。

8. 未來趨勢與展望 (2026-2030)

評估葡萄牙房地產市場的未來軌跡，需要區分短期調整和長期結構性轉變。

8.1 短期預測 (2026)：從「過熱」轉向「務實」增長

市場共識是，2025 年所見的 17% 至 19% 的價格增長是不可持續的。分析師普遍預期 2026 年市場將放緩 24。

房地產分析師的預測區間更為溫和，預計未來 12 至 18 個月內全國平均增長率為 +3% 至 +6% 25。PwC 的《2026 年房地產新興趨勢》報告 26 將歐洲市場的情緒從去年的「謹慎樂觀」轉變為「務實」(pragmatic) 26，這準確地描述了葡萄牙的預期轉變。

儘管增長放緩，但基本面依然穩固。JLL 的報告 13 指出，新住房許可證同比激增 23%，這標誌著開發商的信心正在恢復，部分原因是預期建築增值稅將下調至 6% 13。

8.2 中長期展望 (2027-2030)：供應干預與需求催化劑的博弈

展望 2027 年至 2030 年，兩股巨大的、方向相反的力量將同時作用於市場，並可能加劇市場的雙層分化 (Bifurcation)。

1. 力量一（供應干預）： 「建設葡萄牙」計劃 22 的 59,000 套新公共住房將在此期間集中交付。這將是數十年來首次對可負擔住房市場的供應產生實質性影響，預計將緩解低端市場的價格壓力。

2. 力量二（需求催化）： 2030 年 FIFA 世界盃 23 將極大推動里斯本和波爾圖的基礎設施、酒店業和短期租賃需求，對投資級和商業地產產生強烈的上行壓力。

這兩股力量的結合，不太可能導致市場全面降溫。相反，它們將加劇市場的分化：可負擔住房市場（得益於公共供應）可能趨於穩定，而投資級/豪華市場（受世界盃和國際需求推動）的價格差距將進一步擴大。一份報告 42 大膽預測，到 2027 年，葡萄牙房地產市場的增長速度將是美國、英國和歐盟的「兩倍」，其依據正是葡萄牙持續的 GDP 增長優勢和強勁的外國直接投資 (FDI) 62。

9. 綜合風險評估與投資策略建議

儘管前景樂觀，但投資者必須清醒地認識到葡萄牙市場的重大潛在風險，並制定相應的對沖策略。

9.1 主要風險：可負擔性危機與政策不確定性

這是葡萄牙市場面臨的最大內部風險。住房危機是僅次於醫療的第二大公眾擔憂 17。

房價與工資之間的脫節已達到極端水平。一份報告 18 稱，過去十年房價上漲 55%，而收入僅增長 9%。另一份報告 17 稱，自 2015 年以來，里斯本房價上漲 186%，而租金上漲 94%。這種情況在政治上是「不可持續的」 17。

這導致了「政策不確定性」 20 的長期威脅。正如一位評論者 19 所擔心的，本地工資無法負擔的房價，可能迫使未來政府「遲早會出台一些新法律」，例如對非居民徵收懲罰性房產稅或更嚴格的租金管制。

儘管存在這些擔憂，但由於強勁的潛在需求 85、穩健的銀行體系（如 2.3 節所述 18）和慢性的供應短缺 86，市場發生類似 2008 年那樣的「崩盤」的可能性極低 85。

9.2 次要風險：全球宏觀經濟與匯率波動

全球宏觀環境，特別是美國的貿易和關稅政策 1，給歐洲經濟帶來了不確定性。

對於美國投資者而言，一個更直接的風險是匯率 (FX) 波動。美元的強弱直接影響其購買力。有分析 39 指出，如果美元如預期般走弱，可能會使房產交易「在財務上不可行」，這對高度依賴美國買家的開發商構成了結構性脆弱。

9.3 策略建議：五大投資者行動方案

基於上述分析，本報告為尋求在 2025-2027 年進入或擴展葡萄牙市場的投資者提供以下五項核心策略建議：

1. 策略一：規避政治風險，專注利基市場。

• 理由： 鑒於「可負擔性危機」 17 是最大的政治風險點，投資者應盡量避免進入與本地居民直接競爭的「標準住宅」租賃市場。

• 行動： 優先考慮品牌住宅 29（明確針對全球高淨值人士）、酒店業 23（被視為促進經濟和就業）或高端翻新 76 項目。這些領域的政治敏感性較低。

2. 策略二：從「資本增值」轉向「價值創造」。

• 理由： 在價格中位數同比增長 19% 6 之後，單純依靠市場上漲的被動「買入持有」策略的風險回報比正在下降。

• 行動： 積極採用增值 (Value-Add) 策略。利用政府提議的 6% VAT 優惠 22，專注於翻新和城市再生區 (ARU) 78 項目，通過主動的開發管理來創造利潤 76。

3. 策略三：跟隨增長勢頭，而非追逐最高價格。

• 理由： 里斯本市中心的增長正在放緩 5。

• 行動： 將資本配置到增長勢頭更強勁、價值主張更優的地區，例如波爾圖與北部地區 5 和表現突出的馬德拉 24。

4. 策略四：採用「外科手術式」的 AL 策略。

• 理由： 全國性的 AL 策略已死；未來取決於市鎮級的「拼湊式」法規 53。

• 行動： (a) 在里斯本或波爾圖的限制區內，尋求購買帶有現有可轉讓許可證 56 的房產，並準備為該許可證支付溢價。(b) 在限制區外，尋找尚未實施限制且旅遊業正在增長的市鎮 55。

5. 策略五：（針對非歐元區投資者）管理匯率風險。

• 理由： 匯率波動是美國及其他國際買家面臨的切實威脅 39。

行動： 應利用金融工具（如遠期合約）來鎖定歐元匯率，為交易和未來收入流提供可預測性 39。

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