2025-2028年希臘房地產市場深度分析：政策轉折點與未來趨勢 

 

2025-2028年希臘房地產市場深度分析：政策轉折點與未來趨勢 

 I. 執行摘要：2025年希臘房地產市場的轉捩點 

2025年的希臘房地產市場正處於一個關鍵的轉捩點。在經歷了2022年至2024年由外國投機性資本——主要由「黃金簽證」(Golden Visa) 計劃和爆炸性增長的短期租賃 (Airbnb) 市場——推動的非凡價格飆升之後，市場現已進入一個「大緩和」(The Great Moderation) 時期。 

希臘央行 (Bank of Greece) 的數據證實了這一趨勢：全國公寓價格的年增長率已從2023年 $13.9\%$ 的峰值 1，顯著放緩至2025年第一季的 $6.8\%$ 1。歐洲銀行業管理局 (EBA) 的預測更為保守，預計2025年全年增長僅為 $4.4\%$ 4。這並非市場崩盤的信號，而是市場在吸收雙重、嚴厲的政策干預時的必要調整。 

2025年的市場動態由兩大核心力量定義： 

1. 雙重政策衝擊：政府同時收緊了黃金簽證計劃和短期租賃 (STR) 市場的監管。黃金簽證的投資門檻在熱門地區被提高至 $800,000$ 歐元，並嚴禁將房產用於Airbnb 5。同時，新的STR法規 (Law 5170/2025) 對專業房東徵收新的商業稅，並在雅典和主要島嶼實施了新牌照凍結 7。 

2. 基本面回歸：隨著投機性需求的退潮，市場的驅動力正從外國資本流入轉向更可持續的基本面。這包括強勁的宏觀經濟增長（預計2025年GDP增長 $2.1\%-2.5\%$ 9）、嚴重的結構性住房短缺（估計缺口達 $212,000$ 套 11），以及大型基礎設施項目的推動（如 The Ellinikon 12）。 

對於投資者而言，市場風險已發生轉移。最大的風險不再是「錯過漲幅」(FOMO)，而是「政策不確定性」以及因住房可負擔性危機而引發的進一步監管反彈 4。 

然而，機遇也在轉變。未來的回報將不再來自被動的市場上漲，而是來自更具針對性的策略： 

• 區域轉移：從增長放緩的雅典轉向由本地經濟和基礎設施驅動的、增長更快的市場，例如塞薩洛尼基 (Thessaloniki)（2025年第一季增長 $10.0\%$ 1）和克里特島 (Crete)（增長 $14.12\%$ 13）。 

• 板塊轉移：從面臨監管壓力的住宅短租，轉向符合ESG標準的現代「綠色」辦公室 14 和需求旺盛的物流中心 14。 

• 策略轉移：利用政策中的特定條款，例如黃金簽證計劃中 $250,000$ 歐元的「商業轉住宅」例外條款 13。 

總體而言，希臘房地產市場正在降溫，但並未崩潰。它正在從一個高增長、高風險的投機市場，轉型為一個更成熟、更穩定、由基本面驅動的市場。 

II. 宏觀經濟背景：支撐市場的經濟韌性 

希臘房地產市場的穩定發展，得益於其強勁且持續改善的宏觀經濟環境。在歐洲經濟普遍面臨挑戰的背景下，希臘經濟展現出卓越的韌性，為房地產價格提供了堅實的支撐。 

A. 2025-2027年增長、通膨與利率展望 

希臘經濟在2025年仍然是歐元區的增長引擎之一。根據希臘央行和歐盟委員會的最新預測，2025年希臘的GDP增長率預計將達到 $2.1\%$ 至 $2.5\%$ 9。這一增長勢頭預計將持續到2026年，預測增長率為 $2.2\%$ 至 $2.3\%$ 9。這一強勁表現主要得益於歐盟復甦基金 (RRF) 支持的持續投資、就業率上升和實際可支配所得增長所推動的私人消費 9。 

通膨方面，雖然服務業通膨（包括租金）仍然頑固，但整體通膨（HICP）正在放緩。預計2025年的平均通膨率為 $2.5\%$ 至 $2.8\%$ 9，並在2026年進一步降至 $2.3\%$ 左右 9。 

同時，希臘的財政狀況顯著改善，增強了投資者的信心。政府公共債務占GDP的比例預計將在2025年降至 $147.6\%$（低於150%的關鍵門檻）9，並在2027年進一步降至 $147.6\%$ 以下。 

表格 1：2025-2027年希臘宏觀經濟指標預測 

B. 信貸市場與歐洲央行(ECB)政策影響 

歐洲央行 (ECB) 在2025年轉向更寬鬆的貨幣政策，希臘的銀行貸款利率已開始下降 20。然而，這種政策傳導對希臘信貸市場的影響是高度分化的。 

數據顯示，企業銀行信貸增長在2025年保持強勁，與潛在的經濟增長和下降的利率一致 20。然而，家庭信貸市場則呈現出截然不同的景象。對家庭的銀行貸款持續下降，新住房貸款的總額雖然有所增加 17，但仍遠低於危機前的水平，且需求持續受到抑制 17。 

更重要的是，希臘家庭的購房借貸成本相對較高。截至2025年3月，希臘的購房借貸利率為 $3.65\%$，明顯高於西班牙 ($2.82\%$) 和義大利 ($3.21\%$) 等其他南歐國家 21。 

這種信貸市場的動態揭示了一個關鍵事實：希臘近期的房地產繁榮在很大程度上與國內信貸市場脫鉤。房價的上漲並非由本地家庭的廉價抵押貸款驅動，而是由權益驅動 (Equity-driven) 的購買力支撐，主要來源包括： 

1. 外國直接投資 (FDI)：黃金簽證計劃是主要渠道 17。 

2. 希臘僑民：利用其海外收入進行投資 3。 

3. 高淨值人士：進行現金購買。 

這種脫鉤現象產生了深遠的影響。首先，它解釋了為什麼希臘房地產市場在ECB過去加息週期中表現得相對有彈性——因為它並非建立在本地信貸泡沫之上。其次，它凸顯了市場的真正弱點：對外國資本流動和相關政策的高度敏感性。這也解釋了為什麼政府對黃金簽證政策的調整（詳見第四部分）會立即對市場需求產生如此巨大的影響 17。 

III. 2025年房地產市場現況：增長放緩與價格穩定 

在經歷了幾年的高速增長後，希臘房地產市場在2025年進入了一個必要的降溫和穩定階段。增長步伐正在放緩，但價格並未下跌，這主要歸功於嚴重的結構性供應短缺。 

A. 全國房價指數與增長趨勢 (希臘央行BoG數據) 

2025年的關鍵詞是「增長放緩」。希臘央行 (BoG) 和希臘統計局 (ELSTAT) 的官方數據顯示，2025年第一季全國公寓價格指數為 $105.10$（高於2024年底的 $102.30$），同比增長率為 $6.8\%$ 1。 

雖然 $6.8\%$ 仍是一個健康的增長數字，但與前兩年相比，放緩趨勢顯而易見。根據修正後的數據，2024年的平均年增長率為 $8.9\%$，而2023年的峰值增長率高達 $13.9\%$ 1。2025年第二季的數據進一步證實了這一趨勢，年增長率為 $7.3\%$ 2，顯示市場在一個新的、更溫和的增長軌道上趨於穩定。 

外部預測甚至更為謹慎。歐洲銀行業管理局 (EBA) 的預測指出，2025年全年的增長率可能僅為 $4.4\%$，並預計在2025年至2027年期間，年均增長率將保持在 $3.4\%$ 以下，僅略高於通膨 4。 

B. 新舊公寓市場的表現分歧 

在總體放緩的趨勢下，新舊公寓市場之間出現了值得注意的動態變化。 

在2025年第一季，市場仍遵循傳統模式：新公寓（樓齡5年內）的價格增長 ($+8.0\%$) 繼續領先於舊公寓 ($+6.0\%$) 1。然而，到2025年第二季，市場發生了微妙的逆轉。數據顯示，二手市場（舊公寓）的價格增長 ($+7.6\%$) 被證明更具彈性，而新房市場的增長則放緩至 $6.8\%$ 2。 

這種轉變的背後，是建築成本和可負擔性之間的拉鋸戰。持續上升的建築材料成本 17 和熟練勞動力的短缺 24，已將新建築的價格推升至本地買家難以企及的水平。因此，新房市場的需求有所軟化，導致其價格增長放緩。相反，部分需求被擠壓回高質量的二手房市場，尤其是那些位於優越地段且經過翻新的房產，導致其價格更具韌性 2。 

C. 結構性供應短缺與建築活動分析 

2025年希臘房地產市場的核心矛盾是：「市場在增長，供應在萎縮」 3。這種嚴重的結構性供應短缺是理解當前市場（以及未來趨勢）的關鍵。 

Piraeus Holdings 在2025年9月發布的一份詳細分析報告 11 提供了對這一問題的最佳解釋。報告指出，自2011年以來，由於短期租賃 (Airbnb) 平台的興起，導致大量房產從長期租賃市場撤出，估計約有 $180,000$ 套 住宅被轉用於短租。這導致了嚴重的住房短缺，估計總缺口高達 $212,000$ 套 11。 

然而，新建築的供應遠未跟上需求的步伐。儘管建築許可證在2024年有所增加 17，但整體建築活動（按體積計算）在2024-2025年期間實際上下降了 $-4.2\%$ 25。住宅投資的增長也從2023年 $24.7\%$ 的高位急劇放緩至2024年的僅 $2.7\%$ 17。Piraeus Holdings 估計，以目前的建設速度，市場需要 5 年 時間才能填補這一巨大的供應缺口 11。 

這種巨大的、長期的供應不足，為希臘房地產市場提供了一個強大的**「價格地板」(Price Floor)**。即使在2025年，由於政策調整導致的投機性需求（如黃金簽證）有所降溫，但這種潛在的、源於本地居民和基本需求的結構性短缺，也能有效防止市場價格出現大幅回調或崩盤。 

這也解釋了為何「帶有清晰法律文件的翻新房產」成為2025年最受推薦的投資策略之一 3。因為它既規避了新建築的極高成本，又滿足了市場對高能效、可立即入住的優質住房的迫切需求。 

表格 2：2025年第一季希臘主要城市公寓價格增長 (同比) 

IV. 關鍵政策分析：影響市場的雙重監管衝擊 

2025年是希臘房地產市場的「政策年」。政府出台了兩項重大監管改革，分別針對「黃金簽證」和「短期租賃」，這兩項政策共同構成了對市場的雙重衝擊，旨在為過熱的市場降溫，並解決日益嚴重的社會住房可負擔性危機。 

A. 黃金簽證(Golden Visa)的重大變革：新門檻或全面終結？ 

關於黃金簽證計劃的未來，市場上存在大量混亂和相互矛盾的資訊。本節將首先澄清2025年正在實施的法律，然後分析其對市場的直接影響。 

1. 詳解2025年生效的新投資層級 ($€800,000$/$€400,000$/$€250,000$) 

在2024年8月31日（支付10%押金）和2025年4月30日（完成交易）的過渡期結束後 26，黃金簽證的新規則已於2025年全面生效。 

• $€800,000$ 層級 (高需求區)：此為最高門檻，適用於房價壓力最大的地區，包括： 

• 阿提卡行政區 (包括雅典市中心、比雷埃夫斯港和所有南部郊區) 

• 塞薩洛尼基 (Thessaloniki) 

• 米科諾斯島 (Mykonos) 和 聖托里尼島 (Santorini) 

• 所有人口超過 $3,100$ 人的島嶼 5 

• $€400,000$ 層級 (標準區)：此門檻適用於希臘所有其他地區 5。 

• $€250,000$ 層級 (例外情況)：最初的 $250,000$ 歐元門檻仍然存在，但其適用範圍被嚴格限制在兩類特定的房地產項目上： 

1. 商業轉住宅：將商業用途（如辦公室、工業）的建築改建為住宅用途。 

2. 歷史建築修復：投資於受保護的「上市」(listed) 歷史建築的修復工程 13。 

此外，新法規還增加了兩項關鍵限制，旨在徹底改變投資模式： 

1. 面積和數量限制：在 $800,000$ 歐元和 $400,000$ 歐元層級，投資必須是單一房產，且建築面積至少為 $120$ 平方米 5。這項規定有效地禁止了過去流行的「匯總」模式（即購買多套廉價小公寓以湊足投資額）26。 

2. 短租禁令：一項至關重要的規定——所有根據新黃金簽證規則（無論哪個層級）購買的房產，嚴格禁止用於短期租賃 (Airbnb) 經營。違規者將面臨高達 $50,000$ 歐元的罰款，並可能導致其居留許可被吊銷 6。 

2. 關鍵衝突分析：評估房地產投資選項將被「新創簽證」取代的報告 

在2024年底至2025年期間，有報導（主要來自亞洲的移民機構和新聞來源 30）聲稱，希臘將效仿葡萄牙和西班牙，於2025年1月1日完全終止房地產黃金簽證選項，並將其替換為「新創公司投資」簽證。 

本報告的分析結論是：這些聲稱房地產選項「終止」的報導是不正確的，它們是對希臘立法過程的誤讀或誇大。 

事實是，希臘政府確實討論過（在2024年至2025年的預算草案中 5）引入「新創投資」選項，以引導資本流向「更具生產力」的領域 32。然而，最終的立法（如 5 等大量2025年下半年的法律分析所證實的）並非取代，而是妥協： 

1. 保留房地產選項，但通過上述的 $800,000$ 歐元門檻和限制措施，使其吸引力下降且投機性降低。 

2. 同時，增加了其他投資途徑（如新創投資 5 和基金 29）作為替代選項。 

因此，截至2025年底，希臘的房地產黃金簽證選項仍然活躍 (Active) 28，但其規則已發生根本性改變。 

3. 對外國投資需求的立即影響 (申請數據分析) 

新政策的威懾效果立竿見影，外國投資需求迅速降溫。 

• 申請量暴跌：2025年9月，即新規全面生效後，新提交的黃金簽證申請僅為392份，與2024年9月的780份相比，同比暴跌 $49.7\%$ 23。2025年上半年的新申請總數同比下降了 $12\%$ 33。 

• FDI 下降：外國直接投資 (FDI) 數據證實了這一趨勢。流入希臘房地產的淨FDI從2024年第一季的 $5.2$ 億歐元，下降至2025年第一季的 $3.568$ 億歐元 17。2025年上半年的總體FDI下降了 $17.8\%$ 19。 

• 積案處理：與此同時，希臘移民部正在加快批准在截止日期前提交的舊（$250,000$ 歐元）申請。2025年6月，許可證的總發放量（首次和續簽）同比猛增了 $81\%$ 33。積案總數已從2025年4月 $52,821$ 份的峰值，下降到7月的 $47,909$ 份 34。 

表格 3：2025年黃金簽證(Golden Visa)投資門檻對比 

這一政策組合並非僅僅是提高價格，而是一次精確的戰略重塑。舊的 $250,000$ 歐元模式（允許匯總多套小公寓並用於Airbnb）被認為是推高本地租金、加劇住房危機的元兇 6。 

新的 $800,000$ 歐元 + $120$ 平方米 + 單一房產 + 禁止Airbnb 的組合，在戰略上消滅了這種「小型公寓匯總者」的投機模式。新政策旨在將投資者從「投機者」轉變為「居民」（購買大型自住房產的高淨值人士），或利用 $250,000$ 歐元的例外條款，將其引導為「城市更新者」（將廢舊商業空間轉變為住宅，從而增加而非消耗住房供應 15）。 

B. 短期租賃(Airbnb)監管：新法規(5170/2025)的衝擊 

如果說黃金簽證改革是為了切斷未來的投機性外國資本，那麼短期租賃 (STR) 新規就是為了打擊現有的、國內外的專業STR運營商。 

背景：STR市場在希臘已經失控。截至2025年4月，Airbnb等平台提供的床位數（超過100萬張）已正式超過傳統酒店業（$895,000$ 張）6。在許多熱點地區，這導致了長期租賃房源的枯竭和租金的飆升 7。 

新法規 (Law 5170/2025)：該法規於 2025年10月1日 全面生效，標誌著市場進入了一個嚴格監管的新階段 8。 

關鍵條款： 

1. 稅務打擊：這項打擊最為沉重。任何擁有 3 處或以上 STR 房產的個人或公司，現在都將被自動歸類為商業企業。他們必須為其所有收入繳納 $13\%$ 的增值稅 (VAT) 以及其他適用的商業稅費 7。 

2. 地區禁令 (凍結)：雅典市政府已將核心市區（包括Koukaki, Kolonaki等熱點）的新 STR 登記凍結令延長至 2026年底 6。 

3. 擴大禁令：鑑於雅典禁令的效果，希臘政府計劃將此類禁令擴大到其他面臨同樣壓力的熱點地區，目標清單包括：塞薩洛尼基、聖托里尼、哈尼亞 (Chania)、帕羅斯 (Paros) 和 哈爾基迪基 (Halkidiki) 7。 

4. 質量與安全標準：新法規強制要求所有STR房源必須符合基本的安全和居住標準，例如強制安裝火災探測器、提供保險、並確保適當的自然通風 8。不符合要求的房源（如無窗地下室或倉庫）將被從登記冊中清除 6。 

這兩項政策（IV.A 和 IV.B）共同構成了一種「鉗形攻勢」(Pincer Movement)。黃金簽證改革切斷了外國投資者進入STR市場的新渠道；而新STR法規則通過稅收和禁令，擠壓現有的專業運營商。 

政府的意圖非常明確：強行將數以萬計的房產從短期租賃市場推回長期租賃市場，以緩解本地居民的住房壓力 6。對於投資者而言，這意味著在雅典、聖托里尼等熱點地區，依賴純粹STR的投資模式已面臨巨大的監管風險和稅務負擔。 

V. 區域市場深入剖析 (住宅) 

在全國市場增長放緩的總體趨勢下，希臘各區域市場正經歷一場深刻的「大分化」(The Great Rotation)。政策的干預、基礎設施的建設和潛在基本面的強弱，正導致不同地區的表現出現顯著差異。 

A. 雅典 (Athens)：基礎設施推動下的穩定增長 

作為希臘的首都和最大的房地產市場，雅典是近期政策干預的主要目標。因此，其市場表現在2025年已顯著放緩。 

• 市場表現：2025年第一季，雅典的公寓價格同比增長 $+5.5\%$ (或 $5.47\%$) 1，這一增幅雖然穩健，但已明顯落後於塞薩洛尼基 ($10.0\%$) 和克里特島 ($14.12\%$) 1。 

• 價格水平：雅典仍然是希臘房價最高的地區之一。全市平均售價約為 $€2,580$/平方米 22。價格分佈極不均勻： 

• 南部郊區 (雅典里維埃拉)：如 Glyfada, Voula，受 The Ellinikon 項目推動，平均價格高達 $€4,052$/平方米 13 至 $€5,000$/平方米 22。 

• 市中心：如 Kolonaki，平均價格約為 $€4,000$/平方米 22。 

• 市場動態：儘管增長放緩，但市場流動性依然強勁，房產的平均銷售時間僅為 58 天 22。在2025年第一季，外國買家佔交易量的近 $40\%$ 22（儘管這是在新GV規則全面生效前的數據）。 

• 未來驅動：雅典市場的未來增長將不再依賴投機性資本，而是依賴大型基礎設施項目的落實，特別是 The Ellinikon 12 和雅典地鐵4號線的建設 36。 

B. 塞薩洛尼基 (Thessaloniki)：超越首都的增長引擎 

塞薩洛尼基是2025年希臘房地產市場的明星，其表現全面超越首都。 

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