​​​​​​​杜拜房地產：2025-2027年戰略投資分析

杜拜專家: Cash 理事長 中華民國國際不動產協會

杜拜房地產：2025-2027年戰略投資分析

目錄

執行摘要

第1節：市場格局與表現軌跡（2024-2025年）

第2節：投資吸引力與細分市場深度剖析

第3節：增長的支柱：核心市場驅動力

第4節：外國投資者指南：執行與治理

第5節：戰略風險評估與緩解

第6節：未來軌跡：杜拜2040年及以後

第7節：戰略展望與投資建議

執行摘要

本報告旨在為高淨值個人、家族辦公室及機構投資者，提供一份針對杜拜房地產市場2025年至2027年投資前景的全面、深入的盡職調查分析。杜拜房地產市場在後疫情時代展現出強勁的復甦力道與增長動能，已然從投機驅動的快速增長期，轉向由穩健基本面支撐的成熟發展階段。

分析顯示，市場核心驅動力來自於強勁的宏觀經濟增長（預計2025年GDP增長4.0%至4.8%）、持續的人口淨流入（2024年增長近10萬人）、政府前瞻性的親商政策（如黃金簽證計畫與零稅收環境），以及其在全球地緣政治動盪中日益鞏固的「資金避風港」地位。這些因素共同構建了一個需求旺盛且具備長期韌性的市場基礎。

從投資回報角度看，杜拜在全球主要城市中脫穎而出。其租金收益率普遍維持在6%至8%的高水準，遠超倫敦、紐約等傳統金融中心。同時，其相對較低的置產門檻與零資本利得稅、零租金所得稅的優勢，極大地提升了淨投資回報率。市場內部呈現多元化格局，從棕櫚島（Palm Jumeirah）等區域的資本增值潛力，到朱美拉鄉村圓環（Jumeirah Village Circle, JVC）的穩定現金流，為不同風險偏好的投資者提供了精準的戰略選擇。

然而，投資者必須審慎評估潛在風險。歷史性的供給過剩問題雖因當前強勁的人口吸納而緩解，但龐大的未來供應管線仍是需要密切關注的變數。市場的週期性波動特性意味著在經歷數年快速上漲後，可能迎來溫和的價格回調。此外，地緣政治的「黑天鵝」風險、全球經濟下行壓力以及與開發商相關的執行風險，均是投資決策中不可忽視的因素。

本報告的結論是，杜拜房地產市場在2025-2027年的投資前景依然樂觀，但要求投資者採取更為審慎和長期的視角。成功的投資策略將取決於對特定細分市場的深入研究、對開發商品牌的嚴格篩選，以及對資產管理和成本控制的精準把握。建議投資者將《杜拜2040年城市總體規劃》作為長期佈局的藍圖，重點關注與可持續發展、基礎設施升級和新興城市中心相關的投資機會。

第1節：市場格局與表現軌跡（2024-2025年）

本節旨在透過數據驅動的評估，深入剖析杜拜房地產市場的近期表現，為未來預測建立堅實的基準。我們將分析關鍵指標，以理解當前的市場動能並識別動態中的新興轉變。

1.1 績效指標：持續增長伴隨成熟跡象

• 交易量與交易額： 市場展現出非凡的動能。2024年上半年，交易總量年增長30%，總價值超過4,800億新台幣。這一趨勢貫穿2024年並延續至2025年第一季度，該季度交易量達到42,200宗，年增長23.1%，總價值達1,144億迪拉姆（AED），年增長29.6%。這表明自後疫情時代的繁榮以來，市場需求持續強勁。

• 價格升值： 截至2024年第四季度，住宅銷售價格實現了20%的顯著年增長。儘管增長依然強勁，但已從2021-2023年間的雙位數季度飆升，放緩至2025年第一季度更為可持續的3.7%季度增長。這種增長率的放緩是市場趨於成熟的關鍵指標，顯示市場正從投機性過熱轉向由基本面支撐的穩定增長。

• 租金增長： 租金走勢與房價類似，截至2024年第四季度年增長率為19%。對2025年的預測顯示租金將繼續上漲，長期租約預計增長13%，短期租約增長18%。強勁的人口增長和高達70%的續租率為租金市場提供了有力支撐。

1.2 細分市場分析：期房與二級市場的動態分化

• 期房市場的主導地位： 期房（Off-plan）在總交易中佔據了極高比例，2025年1月達到65%，至2025年第三季度更攀升至70%。2025年第一季度，期房銷量年增長32.4%，遠超二級市場6.6%的增速。這反映了投資者對杜拜未來增長以及開發商交付能力的強烈信心。這種結構雖然顯示市場活力，但也帶來了與開發商信譽和施工進度相關的系統性風險。

• 公寓與別墅的動態變化： 後疫情時代的繁榮最初由別墅需求的激增引領。然而，市場風向正在轉變。部分高端區域的別墅銷售趨於平穩，而公寓銷售額在2025年第三季度創下930億迪拉姆的歷史新高。這種向「垂直生活」的轉變，主要由可負擔性和年輕專業人士及終端用戶的湧入驅動。儘管如此，在特定的高端社區，別墅交易依然活躍，2025年第一季度錄得80.6%的驚人年增長。

1.3 奢侈品市場的頂峰：杜拜的全球領導地位

杜拜已鞏固其作為全球最活躍的千萬美元以上豪宅市場的地位，超越了倫敦和紐約等傳統市場。2024年，杜拜在該價格區間錄得435宗交易，其中第四季度創下153宗的單季歷史紀錄。棕櫚島依然是奢侈品銷售的中心，佔2024年所有千萬美元以上交易的29%。展望2025年，預測杜拜的奢侈品市場將以5%的價格增長引領全球，而洛杉磯等其他主要城市預計將出現下滑。

1.4 供應管道與入住率：一個緊密平衡的方程式

• 供應預測： 預計2025年將有約73,000個新單位交付，到2028年的更廣泛供應管道預計將達到30萬個單位。雖然數字龐大，但分析指出，未來五年的年均實際完工量預計僅為22,000套，這可能導致長期的供需失衡。

• 高入住率： 市場的顯著特點是極低的空置率。辦公樓市場的入住率高達92%（全球第二高），預計到2025年底將超過94%，核心區域的空置率接近於零。關鍵住宅社區的入住率也超過90%。這種供應緊張的局面是租金增長的主要推動力。投資者應更關注淨吸納率（新需求與實際交付量的對比），而非僅僅是供應管道的總量，以準確評估供給過剩的真實風險。

年份	平均每平方英尺價格 (AED)	年比變化 (%)	總交易量	年度市場關鍵驅動因素/事件
2014	1,003	+11.7%	41,715	宣布舉辦2020年世博會，引發投資熱潮
2015	962	-4.1%	>63,000	市場開始修正，新供應下降有助於穩定價格
2016	950	-1.2%	60,595	供應量回升，全球經濟放緩，價格持續下行
2017	1,003	+5.6%	49,000	市場短暫復甦，國際投資者興趣增加
2018	1,024	+2.1%	31,488	市場轉向高品質物業，期房銷售大幅下降
2019	972	-5.1%	41,998	推出黃金簽證，但新單位大量入市導致價格下跌
2020	914	-6.0%	31,012	COVID-19疫情衝擊，但對大戶型住宅的需求開始醞釀
2021	985	+7.8%	84,196	市場強勁反彈，交易量和價值創下12年新高
2022	1,196	+21.4%	97,466	指數級增長，房價升值率驚人
2023	1,365	+14.1%	132,628	市場達到歷史高點，各細分市場價格全面上漲
2024	1,524	+11.6%	>169,000	儘管全球經濟存在不確定性，市場仍持續增長

第2節：投資吸引力與細分市場深度剖析

本節將市場表現轉化為具體的投資指標，重點關注租金收益率和資本增值潛力。我們將按地理位置和物業類型對市場進行剖析，以確定具體、可行的投資策略。

2.1 租金收益率分析：全球市場的佼佼者

• 總收益率與淨收益率： 杜拜持續提供全球主要樞紐城市中最高的租金收益率，總收益率通常在6%至8%之間，部分地區甚至超過10%。這與倫敦（2.5%-4.5%）、紐約（3%-4.2%）和新加坡（3%-3.4%）等城市相比具有明顯優勢。

• 計算淨收益率： 對投資者而言，理解總收益率與淨收益率之間的差異至關重要。淨收益率需扣除服務費、維護費和潛在的空置成本，這通常會使標題數字降低1至2個百分點。例如，一個總收益率為7.5%的物業，在扣除費用後，其實際淨收益率可能為6.5%。因此，嚴謹的盡職調查必須包括獲取所有相關成本的詳細清單，以計算真實的盈利能力。

2.2 關鍵投資熱點：多元化的機會光譜

• 追求高資本增值：

  • 棕櫚島 (Palm Jumeirah)： 典型的奢侈品市場。雖然租金收益率中等（5%-6%），但其標誌性地位和稀缺性使其具備最高的資本增值潛力。平均價格約為每平方英尺3,500迪拉姆。

  • 穆罕默德·本·拉希德城 (MBR City)： 一項大規模的長期開發計畫。其「智慧城市」規劃正推動地價以每年15%的速度增長，是長線持有投資者的理想選擇。

• 追求高且穩定的租金收益：

  • 朱美拉鄉村圓環 (JVC)： 房東的「穩健之選」。該區域提供可負擔的入場價格和持續強勁的租賃需求，收益率可達7%至9%。

  • 杜拜碼頭 (Dubai Marina)： 外籍人士和遊客的常年最愛。對短期租賃（如Airbnb）的強勁需求支撐著6%至8%的收益率。

  • 市中心 (Downtown Dubai)： 商業和旅遊的核心地帶。雖然價格昂貴，但在短租市場的推動下，單間公寓的收益率可高達7.92%。

  • 國際城 (International City)： 收益率最高的區域，通常超過9%-10%，為專注於現金流的小額投資者提供了入場機會。

• 追求增長與收益的平衡（家庭/自住驅動）：

  • 杜拜山莊 (Dubai Hills Estate) & 阿拉伯牧場 (Arabian Ranches)： 頂級的「學區」社區。強勁的家庭需求確保了低空置率和穩定的租戶。杜拜山莊的房價年增長率達12%，收益率為7%-10%。

2.3 針對不同投資者類型的資產匹配

• 高淨值投資者（資本保值與增長）： 應專注於棕櫚島、阿聯酋山莊（Emirates Hills）和MBR城的頂級別墅及品牌住宅。目標是實現長期資產價值增長和財富保值。

• 收益型投資者（被動收入）： 目標應鎖定在高密度、高需求區域（如JVC、杜拜碼頭和國際城）的單間公寓和一房公寓。這些物業提供最高的回報率。

• 家族辦公室/自住用戶（生活方式與教育）： 應優先考慮杜拜山莊和阿拉伯牧場等大型規劃社區的聯排別墅和別墅，這些社區提供穩定性和強大的社區基礎設施。

區域	平均每平方英尺價格 (AED)	典型總租金收益率 (%)	預估淨租金收益率 (%)	主要投資主題	目標投資者類型
棕櫚島	3,500	5% - 6%	3.5% - 4.5%	資本增值、標誌性資產	高淨值人士、長期增長型投資者
市中心	2,800	6% - 7.9%	4.5% - 6.5%	高端短租、穩定現金流	收益型投資者、尋求標誌性地段者
杜拜碼頭	~2,000	6% - 8%	5% - 6.5%	短租市場活躍、外籍人士需求	收益型投資者、生活方式驅動型買家
JVC	~1,200	7% - 9%	6% - 7.5%	高收益、可負擔入場價	現金流投資者、初次海外投資者
杜拜山莊	2,306	7% - 10%	5.5% - 8.5%	平衡增長、學區需求	家族辦公室、自住用戶
國際城	~900	9% - 10%+	7.5% - 9%	最高現金流收益	純收益型小額投資者

第3節：增長的支柱：核心市場驅動力

本節旨在探討支撐房地產市場韌性與增長潛力的宏觀經濟、人口結構及政策驅動因素。理解這些支柱對於評估任何投資的長期可持續性至關重要。

3.1 宏觀經濟動能：一個多元化的強國

• GDP增長預測： 阿聯酋經濟展現出強勁的增長態勢。國際貨幣基金組織（IMF）和世界銀行預測，2025年阿聯酋的實際GDP增長將在4.0%至4.8%之間。這一增長速度超過了許多已開發經濟體，顯示出強健的經濟基本面。

• 非石油部門的擴張： 經濟韌性的關鍵在於多元化。預計2025年，在旅遊、物流、金融和科技等行業的推動下，非石油部門將增長4.5%至4.9%。這降低了經濟對歷史上波動劇烈的石油價格的依賴，為房地產需求創造了更穩定的基礎。杜拜的GDP在2024年具體增長了3.2%。

• 穩定的貨幣： 阿聯酋迪拉姆（AED）與美元掛鉤，這為持有美元或與美元掛鉤貨幣的國際投資者顯著降低了匯率風險。

3.2 人口紅利：人才與資本的磁石

• 人口增長： 杜拜的人口正在迅速擴張，僅2024年就增長了近10萬居民，總人口超過380萬。這5%的年增長率是住房需求的主要驅動力。

• 高淨值人士（HNWIs）的湧入： 杜拜是全球財富的聚集地。來自歐洲、俄羅斯和印度等地區的高淨值人士、企業家和遠程工作者的持續湧入，維持了市場需求，尤其是在奢侈品領域。

• 旅遊業的繁榮： 2024年，杜拜接待了1,870萬過夜遊客，比2023年增長了9%。這不僅為短期租賃市場注入了活力，也帶動了更廣泛的酒店和零售業，進而對房地產市場產生積極的連鎖反應。

3.3 「避風港」理論：地緣政治的對沖工具

在歐洲和中東其他地區地緣政治不穩定的背景下，杜拜的中立和穩定使其成為國際資本的避難所。這種「避風港」地位增強了投資者信心，並從衝突地區和經濟不確定性高的地區吸引了大量資本流入，從而支撐了房地產價值。

3.4 親投資的政府框架

• 零稅收環境： 這無疑是杜拜最強大的競爭優勢。這裡沒有個人所得稅、資本利得稅、租金所得稅或年度房產稅。與幾乎所有其他全球主要城市相比，這極大地提高了淨投資回報。唯一的主要稅費是在購買時一次性支付的4%的土地局（DLD）註冊費。這種稅收優勢不僅是成本節約，更是一種強大的長期財富複利工具。

• 簽證改革（黃金簽證）： 政府戰略性地將房地產投資與長期居留權掛鉤。投資200萬迪拉姆（約54.5萬美元）的房產，即可為投資者及其家人申請為期10年的黃金簽證。這一政策將房地產購買從單純的資產配置，轉變為一種生活方式和備用居留方案的解決方案，吸引了全新的全球投資者群體。黃金簽證計畫創造了一個更具黏性的需求基礎，相較於純粹的投機資本，其對短期市場波動的敏感度更低。

• 親商政策： 簡化的商業設立流程、在許多行業中允許100%外資持股，以及強大的監管框架，共同創造了一個充滿活力的商業環境，進而推動了對住宅和商業房地產的需求。經濟政策、人口增長和房地產需求之間形成的這種自我強化的增長循環，為市場提供了強大而可持續的發展引擎。

指標	2024年 (實際)	2025年 (預測)	2026年 (預測)
實際GDP增長 (%)	3.2% (杜拜)	4.0% - 4.8% (阿聯酋)	4.9% - 5.3% (阿聯酋)
非石油GDP增長 (%)	4.5% (阿聯酋)	4.5% - 4.9% (阿聯酋)	4.8% (阿聯酋)
人口 (百萬)	3.8+	>3.9	持續增長
年人口增長 (%)	~5%	持續增長	持續增長
過夜遊客 (百萬)	18.7	預計增長	預計增長

第4節：外國投資者指南：執行與治理

本節為外國投資者提供了一份實用指南，旨在揭示在杜拜購置房產的法律和程序細節，並重點介紹旨在保護投資者資本的健全治理結構。

4.1 法律與監管框架：一個安全透明的體系

• 永久產權 (Freehold)： 自2002年以來，法律允許外國人在指定的永久產權區域購買擁有完全所有權的房產，這些區域包括杜拜碼頭、市中心和棕櫚島等大多數熱門投資地點。這賦予業主出售、租賃和繼承該房產的權利。

• 監管機構 (DLD & RERA)： 市場由杜拜土地局（DLD）負責監管，該機構負責登記所有交易；同時，房地產監管局（RERA）負責對經紀人和開發商進行認證。這種政府監督確保了高度的透明度和問責制。

• 投資者保護機制： 對於期房購買，資金將存入一個由政府監管的託管帳戶，開發商無法隨意動用。開發商還必須向政府繳納大額保證金，這幾乎消除了「爛尾樓」的風險。對於已完工房產，法律強制規定了10年的結構缺陷保修期。杜拜的治理結構是其價值主張的核心組成部分，提供了與更成熟市場相媲美的安全保障。

4.2 購置流程詳解（永久產權房產）

1. 確定目標與選擇區域： 明確投資目標（收益或增長），並選擇一個合適的永久產權區域。

2. 聘請RERA註冊經紀人： 與持牌經紀人合作至關重要，以確保交易的專業性和合法性。

3. 安排融資（如適用）： 在出價前，從阿聯酋的銀行獲得抵押貸款預先批准。

4. 簽署諒解備忘錄（MOU）並支付定金： 達成價格協議後，簽署MOU（或稱表格F），並通常將10%的定金存入託管帳戶。

5. 獲取不反對證書（NOC）： 對於二級市場的銷售，賣方必須從房地產開發商處獲得NOC，以確認所有服務費均已繳清。這是確保產權清晰的關鍵一步，也是一個重要的風險緩解工具。

6. 在DLD完成最終過戶： 買賣雙方（或其法律代表）前往DLD指定的受託人辦公室。買方支付剩餘款項（通常以銀行本票支付）和4%的DLD過戶費，之後所有權正式轉移。

7. 領取房產證： DLD將向買方頒發新的房產證（Title Deed），確認其合法所有權。

4.3 非居民融資與抵押貸款

• 可獲得性： 阿聯酋的銀行向非居民外國人提供抵押貸款。

• 貸款價值比（LTV）： 非居民通常可以獲得高達房產價值50%-60%的融資，意味著需要準備40%-50%的首付款。部分銀行可能為常駐外籍人士提供高達75%-80%的貸款。

• 資格標準： 銀行通常要求申請人有最低月收入（例如，受薪人士為25,000迪拉姆）、良好的信用記錄，且在貸款到期時年齡不超過65歲。自僱人士則面臨更高的收入或營業額要求。

• 所需文件： 通常需要提供有效護照、收入證明（薪資證明或經審計的財務報表）以及最近3至6個月的銀行對帳單。

4.4 購屋成本與稅務總覽

費用/稅務項目	金額/費率	支付方 (通常)	備註
杜拜土地局 (DLD) 過戶費	房產售價的 4%	買方	法律上可由買賣雙方分攤，但市場慣例由買方支付
房地產經紀佣金	房產售價的 2% + 5% 增值稅	買方	適用於二級市場交易；期房交易通常由開發商支付
房產註冊管理費	售價 > 50萬迪拉姆：4,000迪拉姆 + 增值稅；售價 < 50萬迪拉姆：2,000迪拉姆 + 增值稅	買方	支付給DLD指定的受託人辦公室
房產證核發費	約 580 迪拉姆	買方	用於核發新的房產證
抵押貸款註冊費	貸款金額的 0.25% + 290 迪拉姆	買方	僅在申請抵押貸款時適用
年度房產稅	0%	不適用	杜拜不徵收年度房產稅
租金所得稅	0%	不適用	租金收入免稅
資本利得稅	0%	不適用	出售房產的利潤免稅

4.5 售屋成本與稅務考量

在杜拜出售房產的過程同樣透明，但賣方需承擔特定的費用和稅務責任。了解這些成本對於準確計算淨投資回報至關重要。

主要售屋成本：

• 杜拜土地局 (DLD) 過戶費： 此費用為房產售價的4%，通常由買賣雙方平均分攤，即各支付2%。不過，這可以協商，在某些情況下，買方會同意支付全部費用。

• 房地產經紀佣金： 若透過經紀人出售，賣方通常需支付房產售價2%的佣金，另加5%的增值稅 (VAT)。

• 開發商不反對證書 (NOC) 費： 在過戶前，賣方必須從開發商處獲得NOC，以證明所有服務費和其他費用均已結清。此費用由賣方承擔，金額通常在500至5,000迪拉姆之間，外加增值稅。

• 過戶管理費： 在DLD指定的受託人辦公室辦理過戶時，需支付一筆管理費。若房產售價超過50萬迪拉姆，費用為4,200迪拉姆；若低於50萬迪拉姆，則為2,100迪拉姆。

• 抵押貸款相關費用 (如適用)： 如果房產仍有抵押貸款，賣方需支付額外費用，包括：

  • 提前還款罰金： 通常為剩餘貸款金額的1%或上限10,000迪拉姆，以較低者為準。

  • 抵押貸款解除費： 約1,290至1,560迪拉姆。

稅務責任：

• 資本利得稅： 杜拜對出售住宅物業不徵收資本利得稅。這意味著賣方可以保留出售房產所獲得的全部利潤。

• 增值稅 (VAT)： 住宅物業的銷售免徵增值稅。然而，商業物業的銷售需繳納5%的增值稅。此外，經紀佣金等服務費用也需繳納5%的增值稅。

第5節：戰略風險評估與緩解

一份平衡的投資分析需要對潛在風險進行嚴格審查。本節評估了杜拜房地產市場所面臨的主要挑戰和不利因素，並提出了相應的緩解策略。

5.1 市場風險：週期性與供應擔憂

• 潛在的供給過剩： 這是杜拜歷史上最常被提及的風險。到2028年約30萬個單位的龐大供應管道是一個重大隱憂。雖然目前的吸納能力強勁，但未來的經濟放緩可能導致供需失衡，從而對價格和租金構成下行壓力。

• 市場回調的可能性： 市場呈現明顯的週期性運作。經過數年的快速價格增長後，分析師預計在2025年底至2026年將出現「溫和降溫」或「軟著陸」，可能出現10%-15%的回調，而非崩盤。當前的市場基礎，包括健全的政府監管（如託管帳戶）、更多元化的經濟以及大量的現金買家，使其與2008年由信貸驅動的系統性崩潰有本質區別。因此，投資者應將潛在的價格回調視為市場週期的正常組成部分，這可能提供買入機會，而非災難。

• 市場波動性： 杜拜市場以其波動性著稱，房地產價值會因全球經濟情緒和油價而出現顯著波動。

5.2 營運與財務風險

• 隱性成本： 交易成本可能佔房產價值的7%-8%（4%的DLD費用、2%的經紀佣金及其他雜費）。年度服務費可能很高，會侵蝕淨租金收益率。這些都必須納入任何投資回報計算中。

• 開發商信譽與延期： 儘管有監管措施，但項目延期仍可能發生，尤其是在期房項目中。開發商的聲譽和過往記錄至關重要。

• 流動性問題： 房地產是流動性差的資產。出售房產可能需要數月時間，在市場下行時，若不提供大幅折扣，可能難以快速脫手。

5.3 地緣政治與宏觀經濟逆風

• 區域不穩定性： 雖然杜拜是一個避風港，但它地處一個動盪的地區。區域衝突的升級可能會考驗其避風港地位，並導致市場活動暫時凍結，正如在伊朗-以色列緊張局勢期間所短暫見到的那樣。這種地緣政治風險是一個難以量化的「黑天鵝」事件，雖然發生機率低，但一旦發生影響極大，對投資論述構成最重大的威脅。

• 全球經濟影響： 作為一個全球樞紐，杜拜的經濟對全球經濟衰退、利率波動（因迪拉姆與美元掛鉤）以及國際資本流動的變化非常敏感。

• 監管審查： 儘管杜拜已加強其反洗錢（AML）法規，但仍受到國際社會的密切關注。未來任何制裁或銀行法規的變化（例如，影響俄羅斯投資者）都可能對特定的買家群體產生影響。

5.4 盡職調查與風險緩解框架

緩解策略：

• 開發商盡職調查： 對於期房，應專門選擇擁有良好交付記錄的頂級開發商（如Emaar、Nakheel）。並向DLD核實項目註冊和託管帳戶的詳細資訊。

• 地點多元化： 透過在不同社區和物業類型之間進行多元化投資，以緩解特定細分市場的供給過剩風險。

• 關注淨收益率： 進行徹底的財務分析，獲取完整的服務費和其他成本明細，以計算真實的淨收益率。

• 長期持有： 鑑於市場的週期性和流動性差的特點，應以長期（5-10年）的視角進行投資，以安然度過潛在的短期回調。

• 法律諮詢： 聘請獨立的房地產律師審查所有合約（MOU/SPA），特別是對於複雜或高價值的交易。

第6節：未來軌跡：杜拜2040年及以後

本節超越了眼前的週期，評估杜拜的長期戰略願景及其對房地產的影響，並將該城市與其全球同行進行基準比較。

6.1 《杜拜2040年城市總體規劃》的影響

• 可持續增長的願景： 《杜拜2040年規劃》是一份全面的可持續城市發展藍圖，旨在容納預計達580萬的居民人口。這份由政府支持的清晰發展路線圖，為長期投資者提供了可預測性，降低了投資於未來可能被忽視區域的風險。

• 對房地產的關鍵影響：

  • 聚焦綠色空間： 該規劃要求將綠色和休閒空間的面積增加一倍，並將公共海灘的長度增加400%。靠近這些新建「綠色走廊」的房產可能會享有溢價。

  • 發展新的城市中心： 規劃指定了五個關鍵的城市中心，包括在世博城和杜拜矽谷綠洲的新樞紐。這將使城市去中心化，並在過去的邊緣地區創造新的投資熱點。

  • 強調宜居性： 對步行友好、多功能社區的關注，將促進對居民可以生活、工作和娛樂的綜合開發項目的需求，從而提高長期租賃需求和房產價值。

  • 基礎設施投資： 對公共交通和智慧城市基礎設施的持續投資，將增強連通性和房地產資產的整體價值主張。

6.2 全球基準比較：杜拜的價值主張

• 收益率與入場成本： 如前所述，與倫敦、紐約和新加坡相比，杜拜提供顯著更高的租金收益率（6%-9%）和更低的每平方英尺入場價格。投資者可以用與在倫敦購買一個較小、較舊單位相同的資金，在杜拜購得一個更大、更新的房產。

• 稅收： 對收入和資本利得實行0%的稅收政策，與其他全球樞紐的重稅負擔形成鮮明對比，使得杜拜的總回報在數學上更具優勢。

• 居留權： 在這些全球樞紐中，杜拜是唯一提供清晰、以房地產為主導的長期居留途徑（黃金簽證）的城市，這對全球投資者來說是一個顯著的優勢。杜拜並非試圖成為倫敦或新加坡，而是提供了一個根本不同且對許多投資者而言更具吸引力的價值主張，這是其他全球城市難以輕易複製的。

6.3 市場透明度與成熟度

• JLL全球房地產透明度指數： 雖然英國和美國等頂級市場被歸類為「高度透明」，但杜拜已取得顯著進步，是中東和北非地區的領導者。

• 主要優勢： 杜拜的得分受益於其數位治理舉措（如DLD的REST應用程式）和以技術為重點的孵化器的推出，這些都提高了數據可用性並簡化了交易流程。

• 改進空間： 儘管監管和法律框架健全，但要躋身全球頂級行列，仍需在提供更精細的市場基本面數據和交易流程標準化方面取得進一步的改進。

因素	杜拜	倫敦	紐約	新加坡
典型總租金收益率	6% - 9%	2.5% - 4.5%	3% - 4.2%	3.0% - 3.4%
核心區每平方英尺價格 (USD)	~$600	~$1,400	~$1,500	~$1,800
租金所得稅	0%	應稅	應稅 (聯邦/州/市)	應稅
資本利得稅	0%	是 (有豁免)	是	是
房產掛鉤居留簽證	是 (黃金簽證)	否	否	否

第7節：戰略展望與投資建議

綜合以上各節的分析，本報告對杜拜房地產市場在2025-2027年間的戰略前景提出以下結論與建議：

7.1 綜合市場展望（2025-2027年）

杜拜房地產市場正處於一個關鍵的轉型期，從快速的價格追趕階段過渡到一個由人口增長、經濟多元化和城市長期規劃所支撐的、更為可持續的增長軌道。預計未來兩到三年，市場將呈現以下特徵：

• 增長趨於溫和： 房價和租金的增長速度將放緩至更為穩健的個位數水平。雙位數的季度暴漲時代已經過去，取而代之的是更健康的、與經濟基本面相匹配的增長。

• 需求結構深化： 由黃金簽證和就業機會吸引而來的終端用戶和長期投資者，將逐漸取代短期投機者，成為市場需求的主力。這將提高市場的穩定性，並使需求更具韌性。

• 供應與吸納的持續博弈： 儘管新供應量巨大，但強勁的人口流入預計將繼續提供足夠的吸納能力，使市場保持緊平衡狀態。入住率將維持高位，為租金提供堅實支撐。

7.2 關鍵機會與新興趨勢

投資者應關注以下幾個具有長期潛力的領域：

• 與《2040年規劃》對齊的投資： 優先考慮位於或鄰近規劃中指定的新城市中心、綠色走廊和交通樞紐的項目。這些區域將受益於政府的長期基礎設施投資，具備更高的資本增值潛力。

• 可持續與健康生活概念的物業： 隨著全球對ESG（環境、社會和治理）的日益重視，以及《2040年規劃》對綠色發展的強調，具備綠色建築認證、注重健康生活設施（如步道、公園）的開發項目將吸引更多優質買家和租戶，並可能享有估值溢價。

• 品牌住宅（Branded Residences）： 這一細分市場持續受到全球高淨值人士的青睞。與知名酒店或奢侈品牌合作的住宅項目，不僅提供卓越的服務和設施，還因其品牌價值而具備更強的保值和增值能力。

7.3 最終投資建議

對於考慮在2025-2027年進入杜拜房地產市場的投資者，建議採取一種結合核心穩定與衛星增長的多元化策略：

• 核心資產配置（穩定現金流）： 將大部分資金（約60%-70%）配置於高需求、高收益率的成熟社區，如JVC或Business Bay的一至兩房公寓。這些資產能提供穩定且可預測的現金流，作為投資組合的壓艙石。

• 衛星資產配置（資本增值）： 將剩餘資金（約30%-40%）投向具備長期高增長潛力的區域。這可以是在MBR City等大型規劃區內的期房項目，也可以是棕櫚島等核心奢侈品市場中具有稀缺性的獨特物業。此部分配置旨在捕捉市場的長期資本增值潛力。

• 堅持長期視角： 鑑於市場的週期性，投資者應準備好進行至少5至7年的長期持有。這不僅有助於平滑短期市場波動，也能充分享受杜拜經濟和人口增長所帶來的長期紅利。

• 嚴格的盡職調查： 無論選擇何種策略，對開發商的背景、項目的法律文件、以及所有潛在的營運成本進行徹底的盡職調查，是成功投資不可或缺的前提。

總體而言，杜拜房地產市場為全球投資者提供了一個獨特且極具吸引力的價值主張。只要採取審慎、知情且長期的投資方法，就有很大機會在這個充滿活力的市場中實現可觀的回報。