越南房地產市場分析：2025年第三季回顧與2026-2028年展望

越南專家: Cash 理事長 中華民國國際不動產協會

越南房地產市場分析：2025年第三季回顧與2026-2028年展望

目錄

1. 執行摘要：2025年市場綜合分析與2026-2028年策略展望

2. 宏觀經濟與金融基礎：堅韌但緊繃的格局

   2.1. GDP與貿易：儘管面臨關稅，表現仍超出預期

   2.2. 外國直接投資（FDI）：製造業推動實際到位資金創紀錄

   2.3. 貨幣政策：越南國家銀行的穩定之手（CPI與利率）

3. 2025年監管轉型：解析新遊戲規則

   3.1. 解讀三大法案：《土地法》（2024年）、《住房法》（2023年）與《房地產經營法》（2023年）

   3.2. 對透明度、資本與交易的影響（例如：5%訂金上限）

   3.3. 釐清外國所有權與市場准入

4. 住宅市場深度剖析：雙城記

   4.1. 河內：2025年第三季的供應激增與價格飆升

   4.2. 胡志明市：持續的供應限制與可負擔性危機

   4.3. 有地房產（別墅與聯排別墅）：謹慎的穩定

   4.4. 社會住宅任務：評估「100萬戶」目標進展

5. 開發商健康狀況與資本市場

   5.1. 企業債券市場：復甦之路

   5.2. 開發商表現與重組（案例研究：Novaland, Vinhomes）

   5.3. 獲利訊號：關鍵參與者的第三季財報

6. 商業與工業房地產（CIRE）分析

   6.1. 工業與物流：FDI的動力引擎

   6.1.1. 北部樞紐（河內、北寧、海防）：租金與空置率分析

   6.1.2. 南部走廊（胡志明市、平陽、同奈）：價格動態

   6.2. 辦公室市場：應對新一波供應浪潮

   6.2.1. 胡志明市：守添新區的崛起與預期空置率

   6.2.2. 河內：一個平衡的市場

   6.3. 零售與飯店：乘消費與旅遊業復甦之風

7. 未來展望與策略建議（2026-2030年）

   7.1. 經濟預測：IMF/世界銀行、JLL與政府目標的比較

   7.2. 機遇與逆風：地緣政治與國內政策

   7.3. 關鍵分析：擬議中的市場降溫措施

   7.3.1. 風險評估：第二套房貸款上限

   7.3.2. 評估：國家管理的交易中心

   7.4. 投資者策略建議

8. 執行摘要：2025年市場綜合分析與2026-2028年策略展望

2025年的越南房地產市場呈現出一個分歧顯著且複雜多變的格局。在強勁的宏觀經濟基礎支撐下，市場正經歷一場深刻的結構性轉變。本報告綜合分析了最新的市場動態，並提供了未來三年的策略展望。

市場關鍵分歧： 2025年最顯著的特徵是兩大主要市場的急劇分化。河內住宅市場正經歷一場由需求驅動的繁榮，2025年第三季的交易量創下2018年以來的新高，新推案平均價格同比飆升40%。與此同時，胡志明市（HCMC）仍陷於供應危機，中低端市場幾乎沒有新項目推出。

監管革命： 市場的單一最大驅動因素是根本性的「監管革命」。新的《土地法》、《住房法》和《房地產經營法》同時實施，正在重塑整個行業的基礎。這些法律旨在提高透明度，其最直接的影響是將融資風險從購房者轉移到開發商身上，這將有利於大型、資本雄厚的企業。

宏觀經濟的韌性： 宏觀經濟基礎依然穩固。2025年第三季GDP同比增長8.23%，創紀錄的外國直接投資（FDI）實際到位資金（前九個月達188億美元），以及受控的通貨膨脹（第三季為3.27%），為房地產行業提供了穩定的支撐。

明星板塊： 工業與物流（I&L）地產仍然是無可爭議的明星板塊。在FDI和「中國+1」策略的推動下，該領域顯示出極高的入駐率（北部廠房達86-87%） 和穩步上升的租金。

新興的重大風險： 一個重大的新政策風險已經浮現。越南建設部（MOC）的一份決議草案提議採取嚴厲的市場降溫措施，包括對購買第二套（50%）和第三套（30%）住房的買家設置貸款價值比（LTV）上限。業界對此反應極為負面，警告這可能對市場流動性造成「突然衝擊」，並可能使剛起步的復甦脫軌。

策略展望： 2026-2028年的前景持謹慎樂觀態度，前提是全球貿易保持穩定，且新法律的實施合乎情理。然而，建設部擬議的降溫措施構成了對市場穩定的最大單一威脅。投資者必須從宏觀的行業曝險轉向微觀的、針對特定開發商和特定城市的盡職調查。

2. 宏觀經濟與金融基礎：堅韌但緊繃的格局

2.1. GDP與貿易：儘管面臨關稅，表現仍超出預期

越南經濟在2025年展現了非凡的韌性。根據越南統計總局（GSO）的數據，第三季國內生產總值（GDP）同比激增8.23%。這使得今年前九個月的GDP增長率達到7.85%。若不計入疫情後的特殊反彈，這一表現是十多年來的最高水平。

增長主要由強勁的出口和製造業推動。值得注意的是，儘管美國實施了新的關稅措施，越南對美國的出口在今年前九個月仍增長了38%，顯示出通過產品多樣化和提升競爭力所帶來的強大適應能力。

儘管數據強勁，但越南政府的官方預測與國際機構的預測之間存在顯著差距。越南政府維持其對2025年8.3-8.5%的雄心勃勃的增長目標，並為2026年設定了10%的目標。相比之下，國際貨幣基金組織（IMF）和世界銀行（WB）則持謹慎態度，預計2025年增長將放緩至5.4%至6.8%之間，2026年約為6.1%至6.5%。

這種差異反映了根本假設的不同。越南政府的目標是建立在國內刺激政策（如信貸擴張）完全成功的基礎上的期望值。而IMF和世界銀行的預測則經過了風險調整，考慮了全球經濟放緩和美國關稅的「長期影響」。對於戰略規劃而言，投資者應以更為保守的國際機構數據作為基準模型，因為10%的國內目標更像是政治抱負，而非經濟現實。

此外，2025年強勁的出口數據可能掩蓋了潛在的脆弱性。儘管面臨關稅，出口依然強勁，但深入分析顯示，電子等關鍵行業仍「受益於美國的關稅豁免」。IMF和ICIS都警告稱，關稅的長期影響構成重大的下行風險。因此，2025年的強勁出口，部分歸因於關稅生效前的提前出貨、特定產品的豁免 以及成功的多元化。關稅的真正衝擊尚未完全顯現，是2026年及以後的主要宏觀威脅。

表1：宏觀經濟預測比較（2025-2026年）

機構 | 2025年GDP增長預測 | 2026年GDP增長預測 | 2025年CPI通膨預測 | 關鍵註釋

--- | --- | --- | --- | ---

越南政府 (GSO) | 8.3% - 8.5% | 10.0% | 4.0% - 4.5% | 雄心勃勃的官方目標，依賴國內刺激。

國際貨幣基金組織 (IMF) | 5.4% - 6.5% | 2026年將進一步下降 | ~ 4.5% | 假設高關稅生效並產生長期影響。

世界銀行 (WB) | 5.8% - 6.8% | 6.1% - 6.5% | ~ 4.0% - 4.5% | 預期因全球貿易不確定性而放緩。

亞洲開發銀行 (ADB) | 上調至 7.9% | 未明確提供 | 未明確提供 | 反映了2025年第三季的強勁勢頭。

2.2. 外國直接投資（FDI）：製造業推動實際到位資金創紀錄

FDI流入在2025年表現極為強勁。今年前九個月，FDI實際到位資金達到188億美元，同比增長8.5%，創下過去五年同期最高水平。前八個月的數據也顯示了類似趨勢，到位資金為154億美元。

在行業分佈上，製造業和加工業繼續佔據主導地位，前九個月吸收了155.6億美元的到位資金。房地產行業是第二大FDI目的地，新註冊資本為25.7億美元，實際到位資本為13.7億美元。這證實了房地產仍然是FDI的核心目標之一。

FDI數據中存在一個關鍵的細微差別。雖然實際到位（已實現）的資本達到了五年來的最高點，但新註冊的資本實際上同比下降了8.6%。這種分歧至關重要。這表明，儘管新投資者可能持觀望態度——或許是在等待新法律框架的明朗化 或全球貿易局勢的穩定——但現有的長期項目正在加速推進。創紀錄的實際到位資金 顯示了已紮根的參與者對市場的強烈潛在信心，這是一個比波動的月度新註冊數據更為強勁和穩定的訊號。

2.3. 貨幣政策：越南國家銀行的穩定之手（CPI與利率）

越南國家銀行（SBV）採取了穩健的貨幣政策立場。自2023年中期以來，SBV一直將其再融資利率穩定維持在4.50%。

與此同時，通貨膨脹仍處於良好控制之下。2025年第三季的消費者物價指數（CPI）同比增長3.27%，前九個月的平均增幅同為3.27%。9月份的數據為3.38%，遠低於政府的控制目標。

然而，SBV也採取了寬鬆的立場，提高了2025年的信貸增長目標，以支持政府雄心勃勃的8.3-8.5%的GDP增長目標。

SBV的政策正行走在鋼絲上。它在越南盾（VND）兌美元持續貶值、交易疲軟的情況下，一方面維持利率穩定，另一方面又推動信貸增長。這清楚地表明，SBV目前將GDP增長置於貨幣穩定之上。通過提高信貸目標，SBV正在注入流動性以支持經濟和房地產開發商。然而，正如IMF所指出的，貨幣政策的空間「極為有限」。這種寬鬆政策只有在通膨保持在低位 時才能持續。任何通膨飆升的跡象都將迫使SBV提高利率，這將立即扼殺房地產市場脆弱的復甦。

3. 2025年監管轉型：解析新遊戲規則

2025年標誌著越南房地產法律框架的根本性重塑。三部關鍵法律——2024年《土地法》、2023年《住房法》 和2023年《房地產經營法》——的生效日期從2025年1月1日被提前至2024年8月1日。

隨著實施這些法律所必需的關鍵指導法令（例如，第102/2024號、第103/2024號法令 以及隨後在第226/2025號法令中的修訂）的頒布，新的法律框架現已全面運作。

表2：關鍵監管變革摘要（2023/2024年法案）

法律 | 主要變革 | 對投資者/開發商的影響

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《房地產經營法》 (2023年) | 訂金上限： 期房（off-plan）銷售的訂金不得超過售價的5%。 | 徹底改變了開發商的現金流模式；過去依賴30%以上訂金進行建設的模式已不可行。

| 開發商股本要求： 20公頃以下項目需有20%的自有資本，20公頃以上項目需有15%。 | 提高了市場准入門檻；迫使開發商在銷售前尋求銀行或債券融資。

| 尾款保留： 買方有權保留5%的付款，直到收到房產所有權證書（「粉紅書」）。 | 增加了開發商完成法律文件的壓力；確保了交付後的責任。

《土地法》 (2024年) | 土地租金支付： 限制了開發商自由選擇一次性付清或按年支付土地租金的權利。 | 減少了開發商的財務靈活性，可能增加前期成本。

| 項目轉讓： 為包含土地使用權（LURs）的項目轉讓制定了正式程序。 | 釐清了併購（M&A）和項目剝離的法律途徑，增加了交易的確定性。

《住房法》 (2023年) | 外國所有權配額： 確認現有配額（公寓大樓的30%，一個坊級區域內最多250套別墅）。 | 沒有放寬，但提供了法律確定性。

| 合格項目： HCMC等城市必須公佈允許外國人購買的項目清單。 | 重大進展：將法律從理論變為實踐，消除了外國買家的法律灰色地帶。

| 公寓建築拆除： 規定了在建築物使用年限到期前，若存在安全風險（如火災、倒塌風險），可強制拆除。 | 為城市更新和舊公寓改造提供了更清晰的法律依據。

3.2. 對透明度、資本與交易的影響（例如：5%訂金上限）

2023年《房地產經營法》 引發了一場從購房者到開發商的「風險大轉移」。

在2014年至2022年的舊模式下，開發商普遍向購房者收取高達30%甚至更多的訂金，並利用這些資金作為項目建設的主要融資來源。新法律 徹底打破了這種模式。它通過以下方式實現了這一點：(a) 將訂金限制在5%；(b) 要求開發商在項目啟動前必須擁有15-20%的自有資本。

這是一次顛覆性的變革。開發商再也不能依賴購房者的資金來建設項目。他們現在必須在開始銷售之前，就確保獲得足夠的銀行信貸或債券融資。這一轉變將：

大幅提高開發商的融資成本： 他們必須為前期資本支付利息，而不能再使用無息的客戶訂金。

加速市場整合： 這極大地有利於那些資金雄厚、信用評級高的大型開發商（如Vinhomes, Khang Dien），同時淘汰了那些依賴高槓桿和投機性預售的小型開發商。

顯著降低購房者風險： 購房者現在受到保護，不會因開發商資金鏈斷裂而導致項目停滯。5%的尾款保留機制 進一步增加了對開發商履行法律義務的約束力。

3.3. 釐清外國所有權與市場准入

2023年《住房法》的主要影響不在於自由化，而在於釐清。

該法重申了現有的外國所有權配額：單個公寓項目中最多30%的單元，以及在一個相當於「坊」級（ward）的行政區域內最多250套別墅或聯排別墅。所有權期限仍為50年，並可申請續期。外國人只能購買商業住房項目中的房產，且不得位於涉及國防和安全的關鍵區域。

雖然規則本身沒有改變，但執行層面的變化是巨大的。新法律要求地方政府（如胡志明市）必須公開發布符合外國人購買資格的項目清單。胡志明市已經響應，公佈了首批17個合格項目。

此舉消除了長期以來困擾外國買家的主要法律灰色地帶。過去，買家即使購買了房產，也無法確定其是否位於「禁止」區域，從而面臨無法獲得所有權證書的風險。這種程序上的透明度的提升，比任何配額的改變都更為重要，預計將顯著增強外國買家的信心，即使總量限制依然存在。

4. 住宅市場深度剖析：雙城記

2025年第三季的數據揭示了越南兩大主要住宅市場之間驚人的分歧。河內市場蓬勃發展，而胡志明市則因供應枯竭而停滯不前。

表3：越南主要住宅市場對比（2025年第三季）

指標 | 河內 (Hanoi) | 胡志明市 (HCMC) | 主要分析

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新供應量 (Q3) | ~ 10,300 套 | ~ 5,200 套 | 河內的供應量是HCMC的兩倍，顯示出市場的活力。

交易量 (Q3) | > 11,100 宗 (創2018年以來新高) | ~ 2,700 宗 | 河內的市場活躍度極高，而HCMC的交易量僅為其四分之一。

吸收率 (Q3) | > 80% (新項目) | ~ 51% | 河內的需求強勁，新供應被迅速吸收。

平均一手房價格 | > 9,000 萬越南盾/平方米 | 8,000 - 12,000 萬越南盾/平方米 | 河內的平均價格首次超過胡志明市。

一手房價格 (YoY) | ↑ 40% | ↑ 1.1% (穩定) | 河內正在經歷一場劇烈的價格重估。

市場狀況 | 供應與需求同步繁榮 | 結構性供應枯竭 | 兩個市場正朝著完全相反的方向發展。

4.1. 河內：2025年第三季的供應激增與價格飆升

河內市場在2025年第三季迎來了爆發。

供應與交易： 新供應量激增，超過10,300套公寓推向市場。這股供應浪潮受到了強勁需求的迎接，導致第三季的交易量超過11,100宗，創下自2018年以來的單季最高紀錄。Savills的報告證實了這一趨勢，指出新供應量為6,300套，吸收率高達80%以上。

價格飆升： 價格是河內市場最引人注目的故事。一手房的平均價格同比飆升了驚人的40%，達到每平方米超過9,000萬越南盾（約3,422美元）。根據CBRE的數據，河內的一手房均價歷史性地超過了胡志明市。二手市場的價格也同比上漲了19%。

這不僅僅是一個強勁的季度；這是一次結構性的市場重估。河內正在經歷一場「追趕式繁榮」。在估值長期落後於胡志明市之後，河內市場正在迅速縮小差距。這場繁榮是由真實的自住需求、新法律帶來的信心增強 以及高品質項目終於在西湖（Tay Ho）、紙橋（Cau Giay）和龍編（Long Bien）等黃金地段推出 所共同推動的。

4.2. 胡志明市：持續的供應限制與可負擔性危機

與河內的繁榮形成鮮明對比，胡志明市的住宅市場仍然停滯不前。

供應枯竭： 供應危機極其嚴重。2025年上半年，全市僅有3,353套新公寓推出。第三季的一手房市場總供應量（包括庫存）約為5,200套。至關重要的是，2024年和2025年上半年推出的所有新項目都屬於高端或豪華級別。中端和經濟型市場的新供應為零。

交易與價格： 由於缺乏可負擔的產品，交易量受到抑制。第三季僅錄得約2,700宗交易，吸收率為51%，遠低於河內的水平。價格保持在高位，一手房價格穩定在每平方米8,000萬至1.2億越南盾之間，但JLL指出同比增長僅為1.1%。

胡志明市的市場正在被「掏空」。市中心的核心區正迅速演變為僅供高端和豪華住宅的飛地，而真正的批量市場（中低端需求）已被迫外溢到平陽（Binh Duong）和隆安（Long An）等衛星省份。數據證實了這一點：總價低於30億越南盾的公寓僅佔胡志明市交易量的9%，但在鄰近省份的交易量中佔比超過60%。這種分裂是胡志明市內部法律和土地政策僵局的直接後果，這些僵局使得開發可負擔項目在商業上不可行。

4.3. 有地房產（別墅與聯排別墅）：謹慎的穩定

有地房產市場情緒謹慎。2025年第三季，純土地（land plots）的交易量環比下降了12%，這反映出在信貸緊縮和新《土地法》不確定性下，投機活動有所降溫。然而，在同一時期，基礎設施完善的項目中的已建成別墅和聯排別墅的價格微幅上漲了1-3%。這表明，雖然純粹的土地投機已經退潮，但對位於黃金地段的優質、已建成資產的真實需求依然存在。

4.4. 社會住宅任務：評估「100萬戶」目標進展

政府的「到2030年建成100萬戶社會住宅（NƠXH）」計劃仍是國家住房政策的基石。

總體進展： 截至2025年7月31日，全國共有696個社會住宅項目正在推進，總計637,048套住房。這相當於2030年總體目標的約60%。

2025年目標： 2025日曆年的具體目標是完成100,000套住房。截至第三季末（9月），已完成50,687套（佔年度目標的50.5%）。預計到年底將再完成38,600套，使全年總數達到89,007套，相當於年度目標的89%。

社會住宅計劃是一項由政治意願驅動的任務，而非市場行為。儘管開發商因10%的利潤上限和繁瑣的行政程序而普遍「猶豫不決」，但在總理等高層的持續政治壓力下，該計劃仍在取得重大進展。這意味著該計劃的成功依賴於持續的國家強制力，而非有機的私人投資，這為其長期可持續性帶來了疑問。

5. 開發商健康狀況與資本市場

5.1. 企業債券市場：復甦之路

越南的企業債券市場在2025年上半年顯示出強勁的復甦跡象，發行總額同比增長了71.2%。這是在2024年增長34.6%的基礎上實現的。

然而，這種復甦在很大程度上是政策支持的結果，特別是2023年頒布的第08號法令。該法令為陷入困境的開發商提供了關鍵的生命線，允許他們：

以其他資產（例如房地產庫存）償還到期的本金和利息。

與債券持有人協商將債券期限延長最多兩年。

因此，債券市場的「復甦」並非完全基於現金流的恢復，而更像是一座由監管機構搭建的「延期和假裝」（extend and pretend）的流動性橋樑。第08號法令成功地避免了2023-2024年的系統性崩潰，為開發商贏得了寶貴的時間。真正的考驗將在2025年至2026年到來，屆時這些被延期的債券將再次集中到期。

5.2. 開發商表現與重組（案例研究：Novaland, Vinhomes）

2025年的市場見證了開發商之間「大分化」的加劇。

陷入困境者： 房地產巨頭Novaland (NVL) 正面臨嚴峻挑戰，因涉嫌在2015年至2023年期間的債券發行中存在違規行為和資金濫用，正接受公安部的調查。該公司正在進行大規模的財務重組，以處理其剩餘的19.6萬億越南盾的私人債務。

市場贏家： 與此同時，其他開發商則公佈了驚人的利潤。Becamex IJC在2025年第三季的淨收入同比增長了3.5倍。Sunshine Group的第三季淨收入更是飆升了近26倍。

行業領導者： 越南最大的開發商Vinhomes (VHM) 在2024年的債務增加了43%，但這是一種戰略性擴張，旨在為其在海防的Royal Island和河內的Global Gate等大型新項目提供資金，其收入和利潤也實現了同步增長。

市場正在經歷一場「適者生存」的洗牌。2023年的危機，加上2025年新法律中嚴格的資本要求，正在淘汰那些過度槓桿化和法律文件不完備的參與者（如Novaland）。與此同時，這為那些擁有強大資產負債表（如Vinhomes）或擁有「乾淨」法律許可並終於可以將其變現的開發商（如Becamex和Sunshine） 創造了巨大的機遇。

5.3. 獲利訊號：關鍵參與者的第三季財報

2025年第三季的財報證實了強勢開發商的復甦。除了Becamex和Sunshine的驚人業績外，Hodeco和DIC Group也報告了穩健的利潤。管理層表示，隨著關鍵的法律文件在2025年第四季獲得批准，他們有信心實現全年目標。Dragon Capital也指出，隨著「項目推出和銷售速度的提高」，房地產行業正在持續復甦。

6. 商業與工業房地產（CIRE）分析

6.1. 工業與物流：FDI的動力引擎

工業與物流（I&L）地產仍然是越南房地產市場的引擎室，持續受到FDI、「中國+1」供應鏈轉移以及政府大規模基礎設施投資的推動。

表4：越南主要工業中心業績（2025年第三季）

地區 | 產品 | 平均租金 (USD/平方米/租期) | 入駐率 / 狀況

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北部樞紐 (北寧、海防等) | 工業用地 | 133 (同比 ↑ 4%) | 強勁

| 現成廠房 (RBF) | 4.9 (USD/平方米/月) | 87% (北寧: 86%, 河內: ~ 100%)

| 現成倉庫 (RBW) | 4.9 (USD/平方米/月) | 77% (海防: 78%)

南部走廊 (HCMC、平陽等) | 工業用地 | 179 | 穩定

| RBF / RBW | 未明確提供 | 2025年上半年需求「謹慎」

6.1.1. 北部樞紐（河內、北寧、海防）：租金與空置率分析

北部市場表現極為強勁。工業用地平均租金同比上漲4%，達到每平方米133美元/租期。現成廠房（RBF）的需求尤其旺盛，第三季的整體入駐率達到87%。北寧省等關鍵製造業中心的入駐率為86%，而河內的供應則接近100%。在現成倉庫（RBW）方面，入駐率為77%，海防為78%。未來，北部的倉庫供應將高度集中在北寧（約49%）和海防（約31%）。

6.1.2. 南部走廊（胡志明市、平陽、同奈）：價格動態

南部市場的租金水平仍然較高，工業用地平均租金為每平方米179美元/租期。然而，JLL的報告指出，2025年上半年的需求放緩，尤其是在第二季。

值得注意的是，工業地產數據提供了宏觀關稅風險的第一個具體證據。JLL明確指出，2025年上半年北部的需求放緩，租戶採取「觀望」態度，直接原因是「有關美國互惠關稅的資訊」。這證實了全球貿易政策的不確定性正在對投資決策產生實際影響，即使整體宏觀出口數據因豁免而保持強勁。

6.2. 辦公室市場：應對新一波供應浪潮

6.2.1. 胡志明市：守添新區的崛起與預期空置率

胡志明市的辦公室市場正處於一個重大轉折點。目前，市場表現依然穩健，2024年CBD租金增長了3.7%，2025年第三季的整體入駐率保持在88%至90%的高位。

然而，一個巨大的供應浪潮即將到來。隨著2025年CBD新A級項目的入市，以及從2026年起每年約85,000平方米的新增供應，市場動態將發生根本性轉變。Cushman & Wakefield預測，這波新供應（其中許多位於新興的守添（Thu Thiem）金融中心）將推動全市空置率在2025年至2029年期間飆升至24%以上。

胡志明市辦公室市場的「賣方市場」時代即將結束。「追求品質」 將很快演變為「追求價值」。隨著守添新區成為新的主要辦公中心，傳統CBD的舊A級和B級樓宇將面臨巨大的租金壓力。市場將在十年來首次轉變為「租戶市場」。

6.2.2. 河內：一個平衡的市場

河內的辦公室市場表現出更強的韌性。市場保持穩定，入駐率為83%。高品質新建築的入市繼續支持A級辦公樓的淨吸納量，顯示出供需之間更為健康的平衡。

6.3. 零售與飯店：乘消費與旅遊業復甦之風

零售： 零售板塊表現強勁。胡志明市CBD黃金地段的購物中心入駐率接近100%。租金處於極高水平，CBD租金報價在每月每平方米244美元 至300美元 之間。河內市場同樣強勁，入駐率為86%，租金穩步上漲。需求主要由餐飲（F&B）、時尚以及顯著擴張的中國品牌所驅動。

飯店： 飯店業正在穩步復甦。國際遊客和商務旅客的回歸為市場提供了堅實支持。越南是亞太區（APAC）每間可用客房收入（RevPAR）增長最強勁的市場之一。

7. 未來展望與策略建議（2026-2030年）

7.1. 經濟預測：IMF/世界銀行、JLL與政府目標的比較

展望未來，關於越南增長軌跡的預測存在顯著分歧：

越南政府/越共（CPV）： 設定了在2026-2030年期間每年實現至少10%的GDP增長目標。

仲量聯行（JLL）： 預測在2026-2030年期間，GDP年增長率為7.5%至8.5%。

世界銀行（WB）： 預測更為溫和，2026年增長率約為6.1%至6.5%。

這三種預測代表了三種不同的觀點。政府10%的目標是一種政治抱負。世界銀行約6.5%的預測是基於全球經濟放緩和貿易不確定性風險的保守基線。

JLL的7.5-8.5%的預測 則是一個特定於房地產行業的樂觀看法。JLL的樂觀情緒可能基於推動房地產的核心國內驅動因素：強勁的城市化、大規模的基礎設施發展 以及「年輕而充滿活力的勞動力」。未來幾年越南的實際表現，將取決於是國內的強勁動力（JLL的觀點）還是全球的經濟逆風（世界銀行的觀點）佔據上風。

7.2. 機遇與逆風：地緣政治與國內政策

機遇： 吸引FDI的有利政策、向高價值製造業升級的雄心、新自由貿易協定（FTA）帶來的市場准入、新法律帶來的透明度提升 以及強勁的國內消費基礎。

逆風： 全球貿易緊張局勢和關稅的威脅，國內金融體系的潛在風險（特別是房地產開發商的債務），以及在吸引FDI方面日益激烈的區域競爭。

7.3. 關鍵分析：擬議中的市場降溫措施

2025年底，越南建設部（MOC）提出了一份決議草案，旨在遏制「飆升的房價」。該草案包含了可能重塑市場的激進措施，並構成了近期最大的政策風險。

7.3.1. 風險評估：第二套房貸款上限

該提案的核心是嚴格的信貸管制：

購買第二套住房的貸款上限為合約價值的50%。

購買第三套（及以上）住房的貸款上限為30%。

業界對此提案的反應異常激烈且一致負面。專家警告稱，這將對流動性造成「突然衝擊」，並可能「凍結」房地產市場。批評者指出，該措施在法律上與《信貸機構法》不一致，且在操作上不可行（例如，銀行如何核實房產是第一套還是第二套？）。

這項政策的時機尤其不當。它似乎是在「打上一場戰爭」——旨在遏制2021年那種由槓桿驅動的投機泡沫。然而，2025年的市場已經受到了2023年債券危機和2025年新法律（特別是5%的訂金上限）的嚴格約束。新法律已經極大地提高了投機成本。

在此刻實施嚴厲的貸款上限，將是對剛剛開始復甦的市場的「突然打擊」。它會懲罰合法的投資需求，而不是投機行為。更重要的是，它沒有解決市場的核心問題——特別是在胡志明市——即供應的嚴重短缺。該政策通過抑制需求來打擊價格，卻沒有解決供應不足的根本原因。

7.3.2. 評估：國家管理的交易中心

該草案還提議，未來所有房地產交易都必須通過一個國家管理的在線房地產和土地使用權交易中心進行。

對此的反應較為溫和。一些專家承認，這可以作為一個透明的交易渠道，有助於控制和限制投機及價格操縱。然而，其他人則對國家數據基礎設施的準備情況表示擔憂，指出不同部門管理的數據庫之間存在差距和不一致，並質疑這是否會與建設部現有的信息系統重疊。

7.4. 投資者策略建議

基於2025年的市場分析和新出現的風險，建議採取以下策略：

對於資本投資者（基金、私募股權）：

優先佈局工業與物流（I&L）： 該板塊仍然是越南最安全、增長最快的領域。應重點關注北部樞紐（北寧、海防），以利用「中國+1」趨勢和強勁的現有租賃需求。

重新評估住宅市場： 在住宅領域，應優先考慮河內市場（該市場已證明存在強勁的真實需求和交易量）或胡志明市的衛星省份（如平陽），那裡才是中端市場的真正戰場。胡志明市核心區的供應和監管風險過高。

嚴格篩選合作夥伴： 2025年的法律 意味著開發商的財務健康狀況至關重要。投資應僅限於那些資本雄厚、法律記錄清白、並已證明有能力在新規則下交付項目的一線開發商。避免與高槓桿或法律組合不透明的參與者合作。

對沖政策風險： 必須極其密切地關注建設部的降溫措施草案。如果針對第二套住房的貸款上限 獲得通過，應立即暫停所有新的住宅資本配置，並重新評估市場的流動性風險。

對於開發商：

融資優先： 必須將商業模式完全轉變為「融資優先，銷售在後」。在項目啟動銷售（並受限於5%的訂金）之前，必須確保所有銀行和債券融資已完全到位。

建立政府關係： 儘管利潤率低，但有策略地參與社會住宅（NƠXH）計劃，是向中央和地方政府展示誠意、建立政治資本的有效方式，這可能有助於加快商業項目的審批。

積極遊說： 必須通過行業協會（如HoREA），與建設部和政府進行緊急且有力的對話，以修改擬議決議草案中破壞性最強的條款。論證的關鍵點應是：這些措施的時機不當，它們將扼殺由供應驅動的復甦，並且與新《房地產經營法》的目標相衝突。