法律資訊

在塞浦路斯，政府對外國人（尤其是非歐盟公民）購買房地產設有明確的法律限制，以確保本地住房供應與國家安全。以下是截至 2026 年，外國人在塞浦路斯購屋時必須了解的關鍵政策限制與政府權力：

1. 買家國籍差異：歐盟與非歐盟公民

塞浦路斯法律將外國買家嚴格區分為兩類：

• 歐盟/歐洲經濟區 (EEA) 公民： 在塞浦路斯購屋享有與本地公民同等的權利，沒有任何數量或類型的購買限制。

• 第三國國民 (Non-EU，包含英國脫歐後的英國公民)： 受到嚴格的數量限制與審批要求。

2. 非歐盟公民的「購屋數量與面積」限制

為了防止外資過度炒作，非歐盟公民（包含以夫妻為單位的共同申請）通常只能購買：

• 最多兩處物業： 可以是兩套住宅（公寓或別墅），或者一套住宅加上一個面積不超過 100 平方公尺的商店，抑或一套住宅加上不超過 250 平方公尺的辦公室。

• 土地面積限制： 若購買的是空地或建地以用來自建住宅，該土地的面積不得超過 3 杜納姆（Donum），約合 4,014 平方公尺。

• 農業用地禁令： 2026 年的最新法規草案進一步嚴格禁止非歐盟公民直接或間接收購敏感的農業用地與未開發大面積土地。

3. 內政部「購屋許可審批制」的權力

非歐盟公民在簽署買賣合約後，必須向塞浦路斯內政部（或地區行政當局）申請並取得「購屋許可（Council of Ministers' Permit）」。

• 政府審查權： 政府會審查買方的背景（必須無犯罪紀錄）與資金來源合法性。雖然對於符合條件的買家來說這通常只是行政程序，但若未取得此許可，買家將絕對無法在土地局完成產權過戶手續。

4. 2026 年嚴打「公司借名登記」與 FDI 審查

過去，許多非歐盟投資者透過在塞浦路斯設立空殼公司（Cyprus Ltd）來規避個人的購屋數量限制。

• 實質受益人 (UBO) 穿透審查： 隨著 2026 年新的外商直接投資（FDI）審查法生效，塞浦路斯政府強化了「實質受益人」的穿透測試。若一間塞浦路斯公司的最終控股者為非歐盟公民，該公司在購買土地或大批量房產時，同樣會受到前述法規的嚴格限制，政府有權拒絕過戶甚至撤銷違規交易。

5. 首購自住的增值稅（VAT）稅率權力

塞浦路斯新成屋的標準增值稅率為 19%。然而，政府對符合條件的買方給予稅務豁免權：

• 無論國籍為何，只要該房產是買家在塞浦路斯的「第一套且為主要自住」的物業，政府允許將前 130 平方公尺（且房屋總價不超過 35 萬歐元）的面積，其 VAT 稅率大幅調降至 5%。這項權力由稅務局嚴格審批，若發現買家將其用於出租營利，政府有權追回稅款差額並處以罰金。